作者：吴家明

租房，是大多数年轻人来到深圳后做的第一件事。近日，深圳住建局发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，可以查询小区、城中村私宅、产业园区配套宿舍以及产业园区四种类型的租赁参考价格，并已细化至街道参考价和小区参考价。

(资料图片仅供参考)

可以预见，房屋租赁参考价格有利于引导租赁双方合理议价。而在当下，深圳房屋租赁市场也发生了一些微妙的变化。

租金稳中有降

“如果按照参考价，我现在的月租比参考价高出800元。”在福田梅林租房的小方告诉记者，但她也表示，“早在租赁参考价出台之前，我的房子已经到期，房东主动给我降了200块钱的租金。”后来，小方发现自己居住的小区出租房源租金在今年均有不同程度的下跌，而且空置期也有所加长，“深圳地铁交通建设逐渐完善，身边许多年轻的同事都搬到原关外更远的地方，租金甚至只是梅林片区的一半。”

（中介门店的租售房源信息 吴家明摄）

其实，租金的变化受多种因素的影响，但记者在罗湖宝安南，南山大冲等地实探发现，从去年开始这些片区的租金都出现不同程度的下降。“我们公司在深大南、大冲片区管理了数十套住宅房源，今年的租金普遍下跌，其中大冲城市花园和深圳湾科技生态园的跌幅较为明显，大概在5%至10%左右。”陈经理是当地一家房屋租赁公司的资深经理，他告诉记者，“今年的房子出租周期也有增加，房源空置后不一定能及时租出。”

（南山某出租房源，房源空置后不一定能及时租出。吴家明摄）

而在罗湖宝安南片区，记者发现一些居住环境较为一般的小区租金跌幅更为明显。“2019年的时候我在这租了一套45平的大单间，当时租金接近5000元，现在同样的户型3800元都能租到。”一位租客表示，“不过，租金有所下跌也未必不是一件好事，也减轻了我们的压力。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，“就目前情况看，租金参考价对个人业主或长租公寓的约束力都比较弱，估计对政策性租赁住房的参考性会更大。其实，租赁市场是一个随行就市的行业，租金随市场变化而变化的速度及频率都比较快。今年以来，深圳租赁市场并没有以往活跃，租金下行是正常的市场表现。”

美联物业（深圳）蓝筹住宅租金则显示，三季度深圳全市租赁均价约每平方米每月86.8元，环比二季度上升1.33%，但同比下跌2.17%。

长租公寓也有“新玩法”

提到租金，就不得不提到长租公寓。此前，长租公寓出现困局的背后，很大程度上也是因为楼市租售行情背离。记者实探发现，面对租金下滑带来的压力，长租公寓市场的玩家们有了许多“新玩法”。

“现在30平的单间租金在3000元至3600元左右，疫情发生前租金都在4000元以上。”在福田八卦岭，一家长租公寓的客服经理告诉记者，“现在签约一年以上可以免租一个月，也可以选择月租房和日租房。不仅如此，我们这的洗衣服务、健身房都可以单独对外开放。”

“之前，我与一家长租企业签了5年合约，我只能收到60个月租金，但要给对方出租66个月，相当于多给长租企业6个月的出租时间。”一位曾经将自己的房屋出租给长租企业的业主告诉记者，“现在合约到期，长租企业要求调低租金，而且在合约期间也可以随时调整租金，这跟以前的模式很不一样。”

记者发现，过去多数长租企业与业主的签约方式，主要都是每年收取一个半月或两个月租金作为管理费，合约期间业主就可以成为“甩手掌柜”，无须承担空置风险。如今，一些长租公寓的收房模式发生了很大改变，特别是分摊了空置压力。一家长租企业的工作人员告诉记者，他们与业主签订的租赁协议，运营服务费改为每月收取租金的10%，如果房源空置，长租企业也无须交付房租给业主。

利好不断各地规范住房租赁市场发展

“对租金进行管制，在国际上是普遍现象，很多国家都制定了住房租赁条例，并对资金及其涨幅进行限制。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。实际上，这并非深圳首次发布引导租赁价格的通知。2016年6月，深圳市房屋租赁管理办公室曾对外发布《深圳市2016年房屋租赁指导租金表》，全市采集3万余个信息点，市民可在表格中详细查询片区租房价格。此外，过去多年深圳也曾发布拟实行“非居改保”，年度租金涨幅不超过5%的相关通知。

而自去年以来，租赁行业也利好消息不断，多个城市通过市场监管、减税、增加租赁用房供应、奖补等一系列措施，培育和发展住房租赁市场。与此同时，多个城市也陆续出台多项规范政策，从设立资金监管、规范租金支付周期、严控租金贷等方面规范住房租赁市场发展。不仅如此，一些城市还从供应端加快发展保障性租赁住房，多渠道供应土地。

而在近日，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，政策明确考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对保障性租赁住房、老旧小区改造等公共住房方面的中央财政扶持力度加大，有利于促进新市民和外来人口在深圳扎根，有利于夯实深圳的内需基础，从而打造消费导向的可持续的财政增长动力，形成收支的良性循环，这对夯实国家财政也是有利的。

关键词： 房屋租赁 研究中心 不同程度