21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道 10月10日，随着广州第三轮集中供地落下帷幕，全国包括北上广深四座一线城市以及合肥、武汉等强二线城市在内的第三轮集中供地陆续收官。

本轮集中供地的显著特点是，市场冷热分化明显，部分城市及地块受到热捧，但整体表现平淡。

(资料图片)

事实上，在本轮集中供地中，不少城市释放出极大诚意，推出质量上乘的地块，在价格上也留出了确定的利润空间。这些因素的复合加成下，部分城市录得不俗结果，例如北京、上海和杭州等。

但目前房地产市场整体表现仍以稳为主，多数房企在土地市场上也仍趋于审慎。这也影响了本轮集中供地的最终表现，除了全国性国企央企以外，多数城市的地块成交仍以地方城投为主。

而积极的信号则是，随着利好政策纷纷落地，全国楼市成交回暖迹象隐现。在刚刚结束的“十一”黄金周，部分热点城市销售录得较好成绩。受此推动，土地市场的回暖也正在路上。

延续低温，分化明显

与今年前两轮相若，本轮集中供地热度延续低温趋势，底价成交也成为主流。

以刚刚结束的广州第三轮集中供地为例，除去2宗因故提前撤牌的地块，本场土拍广州推出18宗涉宅用地，起拍总价518亿元。

最终，广州本轮集中供地共成交15宗地块，溢价地块为2宗，总收金479.24亿元，拿地主体以地方国企或者城投为主。

在广州之前，北京、上海和深圳等一线城市也已经完成第三轮集中供地，呈现的结果也相对平稳。

其中，北京因其推出的地块质量优秀吸引了较多房企的参与，最终在成功出让的15宗地块中，有4宗触顶成交。

纵观这一轮集中供地，城市之间、区域之间的分化依然明显。除了北京、上海以及杭州等少数城市局部地块，多数城市土地市场仍保持在低位，流拍也偶有出现。

例如，武汉本轮集中供地不乏优质地块，但所推出的41宗地块中仅有2宗溢价成交，且拿地主体多数为地方城投，这一定程度上也说明了市场的分化仍在持续。

一位武汉市场人士告诉21世纪经济报道记者，武汉第三轮集中供地平淡依旧，全国性房企虽有中铁、中交建等出手拿地，但也是浅尝辄止，并没有非常积极的囤货补仓动作。这还是建立在本次不少好地段、好配套地块上架且部分地块价格下调的背景下，由此也说明房企的观望情绪浓厚。

从机构统计数据来看，房企拿地仍然保持审慎。根据中指研究院，今年9月，50家代表房企拿地总额同比下降45.3%，降幅较上月扩大；环比则随着第三轮集中供地的开启大幅上涨130.2%。

中指研究院分析称，截至三季度末，已有12个热点城市三批次集中供地顺利收官，但受销售市场底部运行影响，房企整体拿地热情不高。

一位全国性房企的总部人士在接受21世纪经济报道记者采访时指出，房企目前的头寸都比较紧张，对于确定性不强的投资都非常审慎。“就算是有拿地预算，也会集中用于确定性强的城市或者地块，投资刻度会更严格。”

回暖在途

当前的市场环境下，土地市场的平淡也在业界的预期之中。业界等待与期待的是，随着楼市利好政策的推出与落地，房企投资是否会在理性的基础上重拾热情。

如果落到房企拿地的出发点，作为商业行为本身，房企对回报率均有一定追求。因而在账上现金能够覆盖正常运行成本的基础上，房企通过拿地投资、销售回流资金实现滚动开发，是其主业能够保持循环的关键。

在市场环境转淡之际，出于投资回报率确定性不高加之保卫现金流的双重考量，房企就会在土地市场投资上保持审慎。

因而，房企对土地市场保持积极的一个先行因素是，楼市销售能够先行回暖，而从今年“十一”黄金周楼市的表现来看，市场的修复正在路上。

贝壳研究院统计数据显示，今年“十一”黄金周，贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。

分城市来看，50城中，90%的城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的2倍。

二手房交易渐渐活跃，是一个积极的信号。

此外，政策的助力也在为房地产市场平稳健康发展提供保障。

9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，由此23城打开了利率下调空间；随后在9月30日，央行决定下调首套住房公积金贷款利率。同时，财政部、税务总局也宣布换购住房个人所得税退税。

政策组合拳出力，市场普遍信心增强。一位不愿具名的地产分析师对21世纪经济报道记者表示，现在政策是在“房住不炒”的基调下不断释放利好，所以现在市场虽然还在盘整，但肯定会有积极反馈，只是需要一定的时间来修复。

广东城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，多方政策叠加、精心设计并久久为功，市场探底并企稳的趋势就会逐渐浮现，主要城市新房交易量同比跌幅收窄，就是一个信号。

李宇嘉表示，稳定楼市并不是要重回周期上涨，而是要降低风险和过度冲击，并积极探索新模式，包括降低土地成本和依赖，推进租购并举和保租房，实现新市民安居，顺利转到新的模式。

随着新模式的逐渐成型，房地产市场未来也将进入新的发展阶段。“高杠杆、高负债、高周转”时代落幕，土地市场也将迎来重构，稳健、安全仍将是主旋律。

关键词： 土地市场 房地产市场 整体表现