本报记者 陈雪波 北京报道

10月8日，中指研究院召开中指市场形势及企业研究成果分享会。数据显示，今年9月，百城新建住宅均价16200元/平方米，环比跌幅0.02%，同比上涨0.15%。环比下跌的城市有56个，较上月减少13个。

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《中国经营报》记者注意到，9月一线城市表现出了更强的韧性。当月一线城市商品住宅成交同比转增，二线城市同比降幅则超三成；环比数据方面，一线城市成交规模环比增长8.1%，二线代表城市环比小幅下降1.5%，三四线代表城市环比增长1.3%。

从最新的国庆假期（10月1日～7日）数据来看，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年国庆假期下降37.7%，部分城市在去年同期低基数下同比表现增长，但整体成交降幅仍较大。考虑到网签数据具有一定滞后性，再结合企业反馈及认购情况，部分城市黄金周楼市出现一定恢复。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，政策的持续优化，一定程度上修复了市场信心，叠加国庆期间企业加大营销力度，部分城市市场活跃度有所提升。短期来看，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间，若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。

融资成本小幅下降

中指研究院报告显示，9月房企的融资成本有所下调。当月房企无海外债发行，仅通过发行信用债进行融资。信用债发行规模为368.05亿元，受上年同期发行大幅下降影响，同比上升10.6%。从融资成本来看，信用债融资成本小幅下降，平均利率为3.21%，环比下降0.16个百分点。

另一方面，外资正在加速进入中国房地产市场，涉足住房租赁、产业园区、商业地产等不动产资管市场。截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资在国内房地产市场加速“布局”，从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目类型，外资投资者日益关注投资组合的多元化和对稳定回报的预期。

虽然多数房企拿地积极性依然不高，但进入备受瞩目的9月后，房企的推盘意愿明显增强。今年9月，企业推盘节奏略有加快，供应规模环比继续增长。据初步统计，新批上市面积约2251万平方米，环比增长24.7% 。

不过，今年前9个月重点100城销售面积累计降幅接近四成，单月已连续16个月同比下降，今年以来降幅普遍在30%以上。今年1～9月，二手房价格单月已连续5个月环比下跌，新房价格环比跌幅略有扩大。其中，百城二手住宅价格由去年同期累计上涨3.49%转为下跌0.18% ，三季度价格累计下跌0.35%。

利好政策不断

在国庆节假期前最后一个工作日，接连两个重磅文件出台。9月30日，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对出售住房后重新购买住房的纳税人，可享受退税优惠。数小时后，中国人民银行又发文下调了首套个人住房公积金贷款利率。

事实上，近来各部委已经在频繁释放利好政策，包括支持刚性和改善性住房需求、支持一城一策等。比如，9月29日，人民银行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，部分城市可放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，以此来更好地支持刚性住房需求。整体而言，稳经济大盘，因城施策运用政策工具箱中的工具，支持刚性和改善性住房需求，实施好保交楼政策，成为近期政策关注的重点。

中指研究院指出，在接下来，降低购房门槛、降低购房成本仍会是政策的重要方向。一二线热点城市限购或以“优先放松郊区限购”的方式渐进式放松，限贷政策或将进一步优化，特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放。而随着央行和银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，四季度可能会有更多城市结合自身实际情况调整首套房贷利率下限。

另一方面，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间，若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳，全年同比降幅或在20%左右。各线城市市场分化态势或延续。

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关键词： 融资成本 住房需求 部分城市