本报记者 颜世龙 北京报道

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日前，中指研究院发布数据显示，2022年法拍房共挂拍60.6万套（按标的物统计，同一标的物，跨平台跨拍次仅统计一次），同比增长35.7%，挂拍金额约1.4万亿元；全年共成交11.8万套，同比下降14.9%，成交率降至不足20%。2022年各城市法拍房成交率较2021年出现不同程度下行，2022年金华成交率最高，为61.8%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受《中国经营报》记者采访时表示，法拍房挂拍量、成交率、折价率等指标一定程度上可以反映不同地区经济运行情况和房地产市场情况。法拍房主要源自债务纠纷，中小微企业抵押资产为法拍房重要来源，2022年挂牌量较高的城市多位于近年破产企业数量较多的中西部、长三角、珠三角区域。

“各地成交规模分化明显，在经济更为发达的省市法拍房成交率、折价率亦更高。另外，法拍房购买资格受各地房地产限购政策约束，也受房地产市场整体交易低迷态势的影响，2022年各地法拍房成交量普遍收缩。”陈文静说，同时，法拍房对经济运行环境的反应存在一定的延后效应，普遍需要6个月或更长时间。2022年，我国经济下行压力较大，涉及债务纠纷的不动产数量出现上行趋势。据最高法院统计，2023年1月，全国在审破产案件企业数达2335个，其中浙江破产企业数量达391个，预计破产案件企业数较多的省市，后续法拍房挂拍量或出现一定增长。

住宅、商业为法拍房主流

从挂拍物业类型来看，2021年、2022年住宅、商业为法拍房主流，二者合计占总拍卖套数近90%。2021年，住宅共挂拍23.6万套，占比超50%，2022年住宅挂拍量同比增长34.6%，占比基本持平。从全国范围来看，法拍房成交率整体较低，2021年成交13.8万套，总成交金额3801.5亿元，按套数计算成交率为30.9%；2022年法拍房限购政策全面执行，叠加房地产市场下行，导致法拍房成交率明显下滑，2022年共成交11.8万套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。

住宅是法拍房成交主力。2021年，法拍房市场住宅成交9.3万套，占成交总量的67.3%，成交金额近1600亿元，占总金额42.0%；2022年，法拍房整体成交量下降，其中住宅成交量降幅较小，占比进一步提升，住宅共成交8.1万套，占比68.5%，成交金额1224亿元，占比44.8%。

2022年，各物业类型法拍房成交率、折价率普遍较2021年下行，土地类法拍保持高位。成交率方面，住宅、工业、土地类法拍房成交率仍维持在20%以上，而2022年商业类法拍房成交率仅为11.7%。从折价率（房屋成交价/评估价，折价率越高，成交折扣越少）来看，工业、土地类法拍房成交折扣较少，土地类法拍在2022年折价缩小，折价率升至94.3%。住宅类法拍房折价增加，2022年折价率降至84.8%，下降4.9个百分点。

四川为法拍房挂拍量最高省份

从各省挂拍量来看，2021年，全国范围内四川、广东、河南3省挂拍量位列前位，均超3万套，其中四川为法拍房挂拍量最高的省份，挂拍量约3.5万套。2022年，全国整体挂拍量大幅增长，四川、广东、河南、江苏、重庆、广西、山东7省区市挂拍量较高，均超3万套，其中四川、重庆两地挂拍量分别达6.6万套、3.2万套，同比增长超80%，增量较高。

有关数据显示，法拍房整体成交套数较2021年下降，市场表现分化明显。分省市成交套数来看，2021年，江苏、广东、浙江3省成交量明显高于其他省份，均超1万套。而挂拍量较高的四川、河南成交量相对较低，在7000～8000套之间。2022年，江苏、广东、浙江、四川4省法拍房成交量仍处在较高水平，超1万套，其中成交量最高的省份为广东，共成交1.4万套，同比下降4.3%。整体来看，法拍房成交量多集中在经济发达省市。从法拍房成交率来看，经济发达省市成交率亦处在较高水平，但2022年出现明显下滑。2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%，但2022年各地成交率平均下降约10个百分点，2022年成交率最高的省市为北京，成交率46.1%，较2021年下降8.1个百分点。可以看出，2022年法拍房限购政策的出台、房地产市场整体下行，共同导致了法拍房市场成交量出现下行。

在一线城市，2022年，北京、深圳法拍房挂拍量较为稳定，上海较2021年挂拍量减少约40%，广州则较2021年挂牌量增长约46%，而受较严格的限购政策约束，4个一线城市在2022年成交量、成交率均下降，成交率均不足50%。

“捡漏”有风险

法拍房，即“法院强制执行拍卖的不动产”，当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时，债权人通过司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下不动产进行拍卖，以拍卖所得款项来偿还债务。

2016年6月，最高人民法院规定，“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式”，该规定于2017年1月1日起实施。2016年底，最高人民法院发布《关于司法拍卖网络服务提供者名单库的公告》，将淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网及中国拍卖行业协会网5家平台纳入名单库；2017年，线上法拍交易起步，法院通过拍卖平台发布拍卖信息，法拍房逐步进入大众视野；2019年，工商银行融e购、京产权交易所两平台入围。目前，法拍房共在7家平台上进行拍卖。

同一标的物在法拍过程中最多拍卖三次。法拍房初次挂拍（即一拍），起拍价在评估价基础上下浮不超30%，在一拍流拍后，申请执行人可按流拍价格接受标的物，实行以物抵债，如不同意接收，在拍卖后60天内，以流拍价作为保留价，进行第二次拍卖（即二拍），二拍价格可在一拍流拍价基础上下浮不超20%；二拍流拍后，可按二拍流拍价格实行以物抵债，如申请执行人不同意接收，则进入变卖阶段，变卖起拍价最低不低于初始评估价50%，如果仍旧流拍，同时申请执行人不同意接收，应当将其退回被执行人，解除查封或扣押。

在早期，法拍房交易不受限购政策约束，同时法拍房通常相比市场价有一定折扣，且与二手房相比无须中介佣金，成为市场“捡漏”优质资产的渠道，获得较高关注度。为进一步完善政策，2013年起，广州、深圳、北京等部分重点城市陆续收紧法拍房限购政策。

2021年上半年，受房地产市场热度较高影响，上海、杭州等热点城市陆续收紧法拍房限购政策。但由于各省市法院执行规则存在差异，其间出现限购、不限购并行的情况，在上海法拍房限购政策出台后，曾出现上海法院拍卖的房产需符合限购政策，但经由外地法院拍卖的上海房产沿用法院所在地限购政策的情况。2021年12月，法拍房限购政策全面收紧，最高法出台规定，法拍房纳入各地房地产限购政策约束范围，受限购约束的竞买人不被允许参与法拍房竞拍。

业内人士表示，相较于二手房等交易方式，法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隐性风险。例如，在挂拍阶段，执行法院会同步展示房屋信息，但仍有许多重要信息未明确告知，包括房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题，需竞买者自行调查判断。基于此，尽管法拍房关注度有所提高，流拍率却依然居高不下，多数人持观望态度。

关键词： 房地产市场 政策约束 同比增长