本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议在郑州召开，会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售。

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在今年1月份的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部明确2023年要全力稳住楼市，化解房企风险，做好“保交楼”工作。其中强调“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。据了解，这是住建部首次系统、明确提出现房销售的概念。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，本次河南省结合实际情况要求进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，并提出将在郑州、开封试点探索预售制改革和现房销售，是对主管部门政策的进一步落实。

“现房销售”此前已有城市尝试。2016年时，深圳、南京、杭州等城市为限制企业非理性拿地，曾在土地端设置现房销售条件。2021年时，又有北京、福州、合肥、西安等城市在土拍环节试点现房销售。2020年3月份，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，要求之后新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度，成为目前全国第一个推行现房销售的省份，经过3年改革试点，其现房销售占比明显提升。相关数据显示，2020～2022年3年间，海南现房销售占比分别为20%、24%和39%。

其他省市方面，根据易居房地产研究院统计，黑龙江、天津、吉林、辽宁的现房销售占比较高，分别为39%、34%、26%和21%。据上海易居房地产研究院研究总监严跃进介绍，这或和此类省市楼市行情不景气有关。由于销售市场表现不好，所以销售周期或去化周期明显拉长，进而使得部分项目在期房阶段无法顺利销售，最终形成了现房层面的待售房源。而对于北京、上海等地而言，其现房销售占比为23%和20%，则与此类省份预售许可的标准较高有关，很多预售的项目工程形象进度已经接近封顶或现房标准，进而使得现房销售占比略高。

据了解，近一年来鼓励现房销售的城市更多是出于“保交楼”的目的。去年，全国各地烂尾现象明显增加，消费者为降低风险，购房行为更趋谨慎。根据市场机构的统计，2022年我国商品住宅现房销售增速自2016年以来首次超过期房销售增速。以此次提出试点现房销售的河南省为例，据陈文静介绍，河南省“保交楼”任务较重，2023年是“保交楼”的重要节点，此前河南省政府工作会议已经提出要“扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作”。在其提出之前，“试点现房销售”在今年山东、安徽、四川的住建工作会议上亦被重点提及。

据严跃进介绍，目前各地对于现房销售的改革，更多是从鼓励和自愿的角度出发的。“但是2023年包括山东、安徽和河南的改革，跳出了鼓励和自愿的范畴，而是上升为‘试点’的概念，能级更高。这说明改革的节奏明显加快，也更具有示范效应。”

不过，现房销售考验房企资金和产品能力，目前多数城市仍处于试点阶段。陈文静认为，短期来看进行现房销售试点的城市或有增加，但全国大范围推广的可能性相对有限。相比之下，更多城市仍将采取预售制度。

根据中指监测数据，今年以来，昆明、武汉、乌鲁木齐等多地放松预售资金监管政策，主要涉及增加提取节点或提高部分节点使用重点监管资金额度、允许企业使用银行保函代替重点监管资金、允许企业在部分情况下申请使用冻结的预售监管资金。比如，武汉2月6日提出，要优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋等。

但短期来看，陈文静指出，为实现“保交楼”，预计预售资金监管及预售政策或将保持严格状态，政策也将更加规范，各地或结合当地实际情况灵活调整预售资金监管和预售条件，促进房地产市场供需两端预期稳定。

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关键词： 预售许可 商品房预售 房地产市场