促进房地产市场良性循环。

21世纪经济报道记者 孔海丽 北京报道

充分释放居住消费需求，近期好消息不断。

【资料图】

1月5日，深圳也加入了推行二手房“带押过户”的队伍，意在提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

叠加近日人民银行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的动作，全方位促进居住消费良性循环的逻辑链随之浮现：一方面降低首套房贷利率，推动购房刚需入市，另一方面，消除二手房交易阻碍，激活换房需求释放。

二手房“带押过户”政策是楼市创新性较强、颇受好评的政策。据21世纪经济报道记者不完全统计，截至目前，累计有32个地方陆续宣布推行二手房“带押过户”，包括深圳、广州、杭州、苏州、南京、福州、珠海、东莞、惠州、西安、天津、宁波、无锡、常州、济南、青岛、郑州、合肥、昆明、中山、石家庄、太原、银川、金华、丽水、潍坊、淮安、镇江、平顶山、嘉兴、随州、海南全省等。

“大力支持刚性和改善性住房需求”一直是政策基调。接受采访的业内人士认为，当下房地产市场大环境冷淡，多措并举引导和改善市场预期，降低购房消费门槛，尽快稳定楼市需求端，对稳楼市至关重要。

盘活存量房市场

推出二手房“带押过户”的一个市场背景是，深圳2022年二手房市场相对偏冷。

深圳市住建局数据显示，2022年二手房成交量为21701套，较2021年下滑46.68%，月均成交不足2000套，创十几年新低。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“深圳要稳定楼市，必须要将二手房市场稳定住，重新恢复二手房占主导的交易局面，所以出台了二手房‘带押过户’的政策。”

二手房“带押过户”模式，是指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款的整个流程。

在传统的二手房交易过程中，卖方想要卖掉处于抵押状态的房产必须先还清银行贷款、解除抵押再办理过户和新的抵押登记，这种“先还后卖”的模式导致二手房交易成本高、周期长、风险大，卖方需要花费大量精力来筹措资金。

筹措资金完成还款的过程，如果卖方相对有实力，可能会通过周转自有资金或向熟人、亲戚借款解决。而对于更多在一线城市置换房屋的卖方来说，高昂的住房贷款往往需要借助“过桥贷”才能筹够资金。

21世纪经济报道记者了解到，市面上大多中介公司提供的“过桥贷”垫资业务，利息多在2%-3%左右，这将构成卖方出售房屋的额外成本，现实中也有可能会转嫁至买方，增加买方负担。除此之外，买卖双方还需要付出数月的时间来等待交易落地。

通过“带押过户”模式，原抵押权注销登记、不动产过户登记和新抵押权登记进行合并办理，有效降低了交易成本、缩短了交易周期，避免了过户过程中存在的不确定因素和交易风险，为交易双方提供了便利。

杭州市规划和自然资源局指出，“带押过户”的试点推出后，登记热线咨询“带押过户”业务的电话一直响个不停。

中原地产首席分析师张大伟认为，“带押过户”将有效盘活存量房市场，充实市场活力。从更高的层面上来看，“带押过户”政策也有助于加快换房需求入市，会促进市民购买二手房及在该城市扎根落户，并进一步促进房地产市场良性循环。

不过，“带押过户”的全面铺开还有一些难点待解决，目前实施的案例以在同一银行续贷为主，非同一家银行实施的效果不佳。

李宇嘉分析指出，原因有四点，一是不同银行的贷款评估模式不一样，对同一套房产的评估价值有差距；二是，房贷也是吸收个人存款、发展个人金融业务的载体。非同一家银行，提前还贷赎楼，并到另一家银行办理按揭，不仅意味着优质贷款损失，存款也减少了；三是，先赎楼，再办理按揭，对办理过桥的“银行的影子”来说，是巨大的收益，这也是一直存在的寄生链条，“带押过户”实行后，这个收益没有了，部分银行也不太同意；四是，房产近年来出现价格下行，前期投资客违约多，背后的违规融资、产权陷阱也有，部分银行担心“带押过户”会有风险。

他建议，深圳可以在金融监管层面建立协同机制，消除各方顾虑，再叠加评估价模式，打通不同银行间“带押过户”的阻碍。

提振居住消费需求

与二手房市场推行“带押过户”同步的，是首套房购买门槛不断降低。

近日，人民银行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这意味着，各城市“因城施策”的力度进一步加大，可以将住房贷款利率与新房价格走势挂钩、按季度动态调整，部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或进一步下调。

根据国家统计局70个大中城市房价数据计算，最近3个月新房房价环比和同比均持续下降的城市共有38个，其中二线城市有13个，三、四线城市有25个。如果从70个大中城市扩展至全国范围，则符合条件，可以调降首套房贷利率的城市数量将会更多。

综合来看，一方面首套房的购房门槛得到有效降低，另一方面，二手房“带押过户”将加速存量房市场流通，存量房置换群体又进一步增加了新的市场活力。

“以北京一套‘老破小’住房为例，这种户型往往是刚需群体的‘上车房’，几年之后，新的刚需群体继续以这样的户型作为首套置业目标，而原卖家卖出老房子之后，往往会走向新房市场，至少是置换更大、更新的房子。”一位房地产中介人士告诉21世纪经济报道记者，尤其是一线城市的房地产市场，这种存量交易支撑起了市场的流动性，“带押过户”也是催化市场活跃度的一种有效方式。

一、二手联动提振居住消费需求的逻辑线，也符合住建部部长倪虹近日对楼市的表态：对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

结合监管层2022年年末关于“房地产是国民经济的支柱产业”、“促进居住消费健康发展”等表态，一系列利好房地产中长期发展的政策正在奠定市场新一轮演化的基调。

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关键词： 房地产市场 交易成本 良性循环