11月，北京仅有两个新盘项目入市，新增供应量及成交量均环比下降。

根据链家新房数据显示，11月北京新房成交3651套，对比上月成交4100套，减少了449套，环比下降11%，是今年6月以来成交量最低月，受到大环境影响，整体楼市表现低迷。

值得注意的是，11月8日，北京台湖、马驹桥区域取消了“双限购”，部分项目迎来了一波热销。

(资料图片仅供参考)

业内人士预计，在需求端政策没有明显利好的情况下，年底新房市场将继续现阶段温度，个别楼盘会有好的业绩，整体来看销售缓慢，一些项目不断推出特价房促进销售回款，购房人有充足的可选择空间。

高端楼盘业绩亮眼

中建玖合府网签率已达90%

今年以来，北京新房市场分化明显，高总价、区位好的新房销售去化良好，位置较远的刚需项目销售缓慢。

通过数据可以看到，今年以来新房供应量、成交量均同比有所下降。成交均价和套均总价却上升。

“存量中的小户型的套数在上升，但从去化速度表现上来看，还是价值导向出发，地段位置更好的高品质楼盘去化更快一些。”合硕研究机构首席分析师郭毅分析认为，成交价格上升主要由于高品质大户型产品去化在新房成交总量中占比更高一些。11月仅有宸知筑和国誉燕园两个项目入市，主要是因为集中供地背景下，新盘开盘时间相对扎堆，开盘的空档期也比较明显。

今年北京豪宅去化速度明显增长。中指研究院数据显示，2022年1月-10月，北京新房市场单价“10万元+”项目合计成交超2500套，较去年同期增长62.1%。

根据合硕研究机构统计数据，11月成交金额排名第一的是中建玖合府，该项目于9月30日开盘，当天412套房源全部售罄。中建玖合府为新型共有产权房，销售指导价13万元/平方米，政府产权占比10%，实际销售均价为11.7万元/平方米，与周边单价13万元+的二手房相比价格明显倒挂。截至12月3日，建委网签370套，网签率达到90%。

在成交金额排名前十的名单中，有4个项目位于朝阳区。中建·玖合府、绿城沁园、京投发展·北熙区、首开金茂望京樾等项目集中网签，朝阳以网签55.84亿元获得区域成交金额榜冠军。套数成交第一名是宸悦国际。

通州两地解除“双限购”

多个项目销售加速

2022年11月8日，北京住建委、北京经开管委会、北京通州区政府联合发布了《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》（以下简称《通知》）。自此，北京台马地区取消了“双限购”，不再执行北京通州区的购房政策，而执行北京经开区的购房政策。

消息出台当晚，台湖、马驹桥地区售楼处就迎来了一波客户。

据了解，万科城市之光东望的尾盘基本在政策出台后一周宣布全部售罄。区域内金悦郡、桂语听澜等在售新房主要以刚需刚改产品为主。其中金悦郡为目前市场所剩不多的限竞商品房。

根据某机构数据显示，11月新房项目中介认购的楼盘排名中，排名前三的分别是金悦郡、橡树湾、金地北京壹街区。因为网签有一定滞后性，这部分业绩预计在12月会在建委网站上有所显示。

“经调研，近期成交案例中的买方，多为此前已看过房且有购房资质的存量客户，该项政策一定程度上加快了此类购房者的决策速度，但并未引发新增客户的集中涌入。”北京链家研究院分析师冷会分析称。

“台马政策对市场的影响可以看出，北京并不缺少需求，但缺少相关政策的指引，尤其是在需求端的合理释放方面。”郭毅认为，北京购房需求基数较为厚实，降低一点点的购房成本和门槛，就能释放需求，给市场带来向上的契机。随着年底库存增加，会对房企投资布局产生影响，还需要政策在需求端给予支持。

三批次土拍地块陆续上市

新盘推出优惠和特价

11月，受到疫情影响，不少售楼处暂停接待，购房人可线上看房。据了解，截至12月3日，大部分售楼处恢复正常接待。

随着年底最后一个月的到来，大部分项目进入到年底冲刺业绩的紧要关头，不少项目不断推出特价房、一口价房源吸引购房者关注。

比如青云上府163平方米原价1075万元，现推特价房965万元。西红门橡树湾特价房优惠13万元-27万元不等。

同时，今年三批次土拍项目也陆续入市，关注度比较高的有丰台大红门中海和瑞叁号院、永定金茂府，还有海淀永丰中海富华里、海开·栖海澐颂，丰台槐新建发项目以及房山苏庄建工项目也陆续有信息露出。

“大红门两个项目面积段有细节差距，总价都为千万起步，1500万元以内，三环到四环之间的区位，临近地铁，周边有南中轴商务新区和博物馆群。产品也有各自亮点，两个项目同期入市，让更多改善购房者关注到这个板块。永丰中海和海开的项目也在蓄客状态，总价在550万元、600万元起步，主力产品800万元左右，偏刚需产品。”郭毅表示，房山苏庄地块拿地楼面单价约1.5万元/平方米，虽然销售指导价4万元，但真正开盘价预计会有很大惊喜。而且苏庄这个片区临近地铁，周边配套完善，性价比较高，刚需购房者可以关注。

值得注意的是，此轮新房入市，依然以销售价格低于销售指导价为主，开发商都想成为区域内性价比最高的产品，快速销售回款。

总体来看，今年底到明年初，新房市场会有不同项目入市，增加供应，给不同需求购房者提供多种选择。

文/张郁唯

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