“从11月下半月起，因疫情防控需要，我们很多区域的中介门店都关闭了，相应的部分小区也一直处于封控状态，即便可以线上看房，最终购房决策也是需要与线下实地探访相结合的，相当于这个环节造成延迟。”负责朝阳区望京板块的房产经纪人刘飞表示。

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自11月下半月起，疫情的冲击无疑对二手房交易产生一定影响。据北京市住房和城乡建设委员会官网数据显示，11月份，北京二手房成交10750套，环比下跌4.1%，同比下跌9.3%。

对于未来12月市场走向，麦田分析师认为，进入11月以来，政策端对楼市的利好不断释放，如果疫情影响减弱，预计11月积压的购房需求和年底“翘尾”行情的结合，市场将在12月份迎来反弹。

11月受疫情影响

二手房成交量跌至近5年低点

“现阶段去小区看房不是很方便，我们在这段时间主要是盯着目标小区有无降价或者新增房源，通过线上VR看房和户型图先初步有个了解。”已经观望奥森板块两个月有余的贾女士说道。

事实上，不少地区纷纷提倡居民减少外出频次和区域跨度，还有许多人和贾女士有着相似的经历，线下看房在疫情期间变得难以实现。“我们门店从11月下旬暂停线下带看业务，期间线上带看量都大幅减少，好在12月初陆续解封，目前在遵守防疫要求的前提下，已经可以带小部分客户实地参观了。”刘飞坦言。

二手房交易受疫情影响，也体现在11月整体的网签数据上。北京住建委数据统计，11月份，北京二手房成交10750套，环比下跌4.1%，同比下跌9.3%。据悉，10月北京市二手房住宅网签量为11209套。

值得一提的是，从过去5年11月同期二手房住宅网签统计表来看，今年11月的成交量处于历年来的最低点。

北京链家研究院分析师冷会表示，从主要经纪机构实际签约情况看，11月二手住宅成交量显著下滑，主要是受疫情影响，其情形与今年5月份类似。总体上，11月网签量走势还算平稳，需要注意网签数据相对滞后，不能及时反映市场的一些变化。

价格方面，中指研究院监测显示，11月北京二手房住宅价格环比下降0.13%，其样本平均价格为75707元/平方米。

“11月二手住房成交均价环比小幅下降，同比基本持平。价格波动主要受结构性因素影响，11月中下旬疫情防控形势趋于严峻，东城、西城、朝阳等中心城区成交占比明显下降，进而导致全市成交均价出现结构性的小幅下降。”冷会补充道。

与此同时，麦田房产指出，11月二手房的议价空间和上月相比扩大了0.03个百分点，随着挂牌量的走高以及去化速度变慢，房东心态出现了两极分化，着急成交的房东谈价意愿增强。

市场分化明显

台马两地二手房成交量价齐升

据悉，11月上半月工作日日均网签483套，下半月工作日日均网签416套，下半月工作日网签量环比上半月下滑14%，上下半月市场出现分化。

从实际的市场热度来看，上下半月表现迥异则更为明显。麦田房产表示，11月上半月的带看量和10月上半月基本相当，但进入下半月尤其是11月第三周以后，带看量环比下滑超过三成，主要原因在于受疫情影响，房东配合看房和客户出门看房的意愿双双降低。

市场分化明显除了时间维度，还表现在各区域之间，以台湖、马驹桥为首的地区呈现出局部热度。

2022年11月8日，北京市政府批准已划归北京经济技术开发区管理的通州台湖、马驹桥地区（约78平方公里）商品住房（包括新建和二手住房）执行经开区商品住房政策有关规定。

“通州的限购解除后，前来咨询的购房人确实明显增多，成交量相较以往还是非常可观。”在马驹桥从事房产交易的经纪人王驰称。以马驹桥商圈为例，12月5日的二手房挂牌均价约3.66万元/平方米，环比上月上涨0.59%，同比去年上涨幅度更大，达到4.56%。

政策发布后，台马地区二手住房成交量显著增长，部分楼盘成交均价亦有小幅上涨，卖方预期明显上升，但买方暂未同步跟进。

据北京链家研究院调研分析，近期该地区成交案例中的买方多为此前已看过房且有购房资质的存量客户，该项政策一定程度上加快了此类购房者的决策速度，不过并未引发新增客户的集中涌入。

政策利好释放

12月份京城楼市或将迎来反弹

11月以来，中央出台多项楼市利好政策，从信贷、债券和股权等方面缓解企业资金压力，具有较强信号意义，未来市场对优质房企的信心或逐渐修复。

具体来看，11月11日，央行、银保监会提出“金融16条”，涉及房企融资、“保交楼”等6大方面；11月25日，央行决定于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，共释放长期资金约5000亿元；11月28日，证监会新闻发言人透露在上市房企股权融资方面调整优化5项措施，“第三支箭”正式落地。

“在当前环境下，这一系列政策对房地产市场的平稳健康发展具有积极意义，但疫情仍然是一个不可忽视的影响因素，未来市场走向有待进一步观察。”冷会表示。

麦田分析师进一步认为，进入11月以来，政策端对楼市的利好不断释放，如果疫情影响减弱，预计11月积压的购房需求和年底“翘尾”行情的结合，市场将在12月份迎来反弹。如果疫情影响持续，那么市场复苏的势头则会顺延。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪同样表示，预计在多项政策齐发力下，市场信心将逐步恢复，北京12月二手房成交量有望止跌回升。

此外，伴随着北京市个人间二手房交易过户登记等16项业务“全程网办”上线，疫情对二手房交易办理流程的影响也将逐渐降低，楼市的成交或许将有明显的好转。

文/宋欣

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关键词： 成交均价 环比下跌 麦田房产