京楼无非那点事儿，本周我们继续来聊聊门头沟的改善新盘产品

青山绿水门头沟，因为没有太强的产业支撑，门头沟在北京人眼里，从来都不是置业的第一选择，以前在门头沟买房的人主要是居住在京西或者想在该区域养老的人群，很少有刚需买房直接就选择门头沟的，但是随着门头沟新老城区的改造发展，最近几年我觉得的门头沟的购房逻辑还是发生了一定的变化，首先从整体来看刚需盘的供应离市区已经是越来越远了，但门头沟区距离主城的距离并不远，加上地铁S1号线和首钢大桥以及莲石路和阜石路的加持，就让整个区域和市区之间的通勤变得非常便捷，现在门头沟是一个外来人口相对较少自然环境极佳，且相对祥和和宁静的区域，既适合离开老破小的改善，又适合悠然见南山的养老，更适合艰苦奋斗的年轻人，今天带大家看的项目就位于门头沟老城区的西山相府，比较适合养老和改善需求

我们先来看看地块的整体情况

(资料图)

西山相符的地块位于门头沟老城区永定河边上，地块东侧为石担路和永定河，南侧有西山御园和西山天璟两大新盘，地块北侧有福亭公园，西侧为二手房龙泉家园，虽然地块临近石担路但路东侧有福鼎公园将项目和公路隔开，所以主干路车流的影响会相对较小，开车从地块出发向南3.5公里可到到达双屿环岛，通过阜石路可以快速通达五环及四环，地块南侧1.7公里左右可到达门头沟老城核心区，周边的商业设施相对更加齐全日常购物生活所需都可以在这里完成，从地块出发向北沿石担路可进入门头沟山区，周末带上家人去山里来趟自驾游也是另外一种享受。该地块在2020年7月被佳兆业和花样年以12.6亿元竞得，成交楼面价31400元/平米，容积率2.0，从目前的地块的销售情况来看，该项目的网签价格在54000-56000元之间，全部户型为改善型产品，如果您喜欢京西门头沟该项目的改善产品值得您来看一看。

适合人群

1、京西首改置业人群

2、改善养老人群

项目规划 门头沟新中式改善住宅

西山相府本次产品规划只有两种户型分别为122平米的三居和143平米的三居改善产品，社区园林规划采用新中式风格设计，外立面采用了大面积的玻璃幕墙，提高了窗墙比增加了南向采光面，该项目总占地面积20038平米，地上建筑规模40077平米，容积率2.0，将全部建设大户型改善类产品，社区共计规划8栋住宅楼298户，得房率在82-84%之间，所有户型全部一梯两户精装交付。

项目价格 首付253万起上车改善三居

西山相府在住建委的页面取证价格区间为61000-64000元左右，不过目前京楼的市场相对较冷，我们在建委页面看到的实际网签价格在54000-56000元左右，按照122平米三居计算总价634万左右就可上车改善户型了，然而这个价格如果放在寸土寸金的内城板块也就仅仅是个刚需或刚改的上车价格。

户型分析： 落地窗得房率高

西山相府的容积率为2.0，整个社区全部规划8-10层洋房及小高层产品，虽然容积率不算低，但得房率是真的高，这一点还是要给西山相府的设计师点赞的，接下来我们就来看看仅有的两个三居类产品。

122平米三居：该户型做了南向三面宽设计，客厅的位置3米9的面宽保证了日常起居并且做了落地窗设计，这一点在当下京楼市场中算是比较少见的，进门做有变没有安置玄关柜而是改为了小型衣帽间，日常出行的衣物都可在这里收纳，增加了居住的功能性，南向的主卧和次卧分别做了飘窗设计，主卧还增加了270度观景飘窗，采光和视野会更好，主卫和次卫都分别做了干湿分离，方便家庭日常生活需要，该户型虽然没有做到LDK格局，但是规划了单独餐厅区域，并且也能和客厅区域达到通透的效果，通风并不会受到影响，整体来看该户型的性价比还是很高的。

接下来我们再来看看143平米的大三居产品，该户型最大的亮点在于南向的采光面除了11.5米的南向采光面外，客厅位置7.5米的超大落地窗设计也给该户型加分不少，如果您的家庭人口较多也可以根据自己生活需求进行改动，将南向客厅位置再隔出一间卧室也是绰绰有余的，另外南向主卧除了自带270度观景票窗外，主卫的空间也更大，专门在该区域设计了浴缸位置，让生活品质可以进一步提高，同时U型厨房设计让操作更加方便，以及和餐厅客厅形成LDK格局通透性也更好，北向的两间次卧可以根据家庭需要作为单独卧室或工作间，并且全屋几乎没有浪费面积，如果您喜欢京西门头沟这套143平米的改善大三居也是可以考虑一下的。

交通出行 公共交通及自驾出行方便

城市快速路：石担路、莲石路、阜石路、长安街、西六环。

轨道交通：目前该地块周边暂无轨道交通规划

公交： 该项目周边公共交通相对完善，城子职高(公交站):快速直达专线144路;城子北站(公交站):336-337路联运早高峰;336-337路联运晚高峰;336路;383路;890路;890路区间;890路担礼区间;

生活配套 周边商业配套完善

教育

幼儿园：周边范围内有卓越阳光幼儿园、门头沟第七幼儿园、北京幼师实验幼儿园

中小学：京师实验中学、琉璃渠中学

从项目周边情况来看，教育资源暂时没有相对优质的学校，不过如果您的购房目的以养老改善为主，这个方面就不用了过多考虑了，如果家里有孩子需要上学那么确实值得谨慎考虑一下。

地块向南1.7公里可达到门头沟老城区，商业及配套实施相对成熟。目前商业情况有

商业：石龙商业大厦、北京农商银行、金海洋商业中心

综合商场：雨润发购物广场、中昂时代广场、国泰百货、京力港商城、多点商城等

医院：北京门头沟医院、北京京煤集团总医院、门头沟区中医医院、门头沟区龙泉医院、五里坨医院、京门医院等。

守着门头沟自然景观资源也少不了一公里范围内有：

公园：长城公园、京门铁路遗址公园、福鼎公园、阳光公园、福亭公园等等

平日里跟家人和孩子没事可以去楼下溜溜弯。

最后咱们来总结下项目亮点：门头沟新中式改善新盘。

1、社区密度低，全部楼栋一梯两户等房率较高

2、社区以新中式风格规划建设，园林绿化的居住体验感好

3、社群全部以改善户型为主，改善属性纯粹

项目不足 该项目不临铁轨道交通出行不是很方便。

关键词： 门头沟区 门头沟的 公共交通