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记者：张建 编辑：杨娟娟

买房对每个人来说都是大事，但假如所购买的房子“烂尾”了，银行的房贷对于购房者而言就成了巨大的包袱。

上海的刘晨（化名）就遇到了这样的问题，多年前，刘晨贷款392万元购买了一套房屋，每月按时偿还贷款，但后来房屋烂尾无法如期交付。2018年，开发商向法院申请破产清算，刘晨解除了与开发商之间的商品房买卖合同，之后他因无法取得房屋所有权而不再向银行按月支付贷款。2020年，银行向法院起诉，要求刘晨继续支付剩余贷款。2021年下半年，一审法院审理认为，刘晨与银行签订的“借款及担保合同”虽解除，但仍应归还银行借款合计220余万元。

刘晨不服一审判决再次上诉。近日，二审法院审理后认为，上述合同第38条的约定属于格式条款，对刘晨不具有约束力，最终判决他不用偿还剩余贷款和利息，银行的贷款由开发商负责返还。

刘晨的案例并非个例。对于购房者来说，在购买期房时，万一不幸遇到项目烂尾，交房无望甚至开发商破产清算，房贷还需要继续还吗？

解答：

针对此类问题，北京英淇律师事务所孙新华律师表示，像刘晨遇到的情况，争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后，购房者是否还应承担剩余贷款的还款责任。一般来说，选择贷款买房的购房者会签订两个独立的合同，分别为与开发商签订的“商品房买卖合同”以及与银行签订的“借款及担保合同”。

从法律层面来看，根据相关规定，“商品房买卖合同”被确认无效或者被撤销、解除后，“借款及担保合同”也是会被解除的，出卖人（即开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息，分别返还担保权人（即银行）和买受人（即购房者）。从上述刘晨的情况来看，开发商因申请破产清算没有办法将房屋交付给他，因此“商品房买卖合同”“借款及担保合同”应一并解除，最终应由开发商承担剩余贷款的还款责任。

不过，孙新华律师指出，并非房屋一出现烂尾，购房人就可以直接断供。其是否继续偿还贷款，要根据双方的合同约定、开发商继续履约的可能性和自身的实际情况确定。所以，购房人在停止还款前，一定要先解除与开发商的“商品房买卖合同”、与银行的“借款及担保合同”，否则直接停止还贷将影响个人的征信。

“有退房想法的购房人，可以选择在开发商烂尾初期进行，从而使判决能够得到有效执行。”孙新华律师如是说。

关键词： 担保合同 商品房买卖合同 剩余贷款