7月21日，为深入研究城市租住与通勤的关系，贝壳研究院盘点城市租房人群数据，发布重点23城职住平衡指数，并且通过对在北京租住的职场人群研究分析，求解城市租住与通勤的规律。

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报告发现，相对其他城市，北京“职住不平衡”问题相对显著，职住平衡指数分布最低（65.33%）；据测算，每天约有85万租房人单程通勤距离超20公里。同时，在对北京核心商圈研究发现，“住得近”与”低租金”冲突明显，据测算租房居住每距离工作地点近1km，月房租需多付142元。

单程通勤距离超20公里

北京85万租房人长途上班

“租赁职住平衡”，或其反面“租赁职住分离”，在城市“就业机会”空间结构相对固定的情形下，更大程度上反映了“租房机会”即城市租赁住房供给侧存在的问题。

贝壳研究院围绕个体观测对象，以可逐一匹配的就业及居住位置的合理性评价为出发点，构建租赁职住平衡指数（Tenants Job-Housing Balance Index，以下简称职住平衡指数），并以住房消费全生命周期的始点即“租住”为观察对象，通过职住平衡指数设计、重点城市指数测算，并聚焦北京市，进行分行政区、分商圈测算、典型商圈特征分析，快速刻画出租赁职住矛盾突出的空间区域，全面展现北京租赁人群的职住分离水平的图景。

此次研究，针对所有采用租赁居住形式的人群，以10km职住距离划线。研究区域范围内，职住空间距离10km以内的就业人数占区域内就业总人数的比例，即为该区域职住平衡指数。指数越高，则职住平衡度约优；指数越低，则职住分离度越高。

重点城市职住平衡指数图

分城市来看，此次调研结果与人们普遍认知相符，城市规模等级上升，往往伴随着越发突出的职住平衡问题，指数呈现出显著下降。

贝壳研究院对重点23城研究发现，职住平衡指数分布最低65.33%（北京）、最高89.41%（太原）。根据指数分布区间，分为三类城市，大于80%的“高平衡度”城市，包括太原、石家庄、长春等13市，介于70%-80%之间的“中平衡度”城市包括深圳、重庆、成都、武汉、南京等8市，小于70%的“低平衡度”城市，只有北京、上海。

因此，剖析城市职住平衡问题，北京是最佳样本。据此次调研统计显示，北京城区常住人口规模1775万人，在23城中排名第二位，其职住平衡指数65.33%，在23个重点城市排名中末位。

贝壳研究院对城市租房人群调研数据显示，在北京超六成人职住距离在10km以内，同时职住距离20km以上比例仍高达11.4%，按全市租赁总人口750万测算，约有85万租房人每日单程通勤距离超20公里。

苏州桥、西直门、三里屯通勤最奔波

约1成人租住在20公里以外

分行政区来看，外围城区职住平衡指数基本高于平均水平，石景山区因其深厚的职住一体化产业基因，指数水平最高，达76.65%，高于全市平均水平（65.33%）。顺义区功能定位港城融合的国际航空中心核心区，空间功能分区尺度符合临空产业特性需求，因此职住平衡指数最低，达56.33%。

北京租房人群办公商圈（左图）及租住区域（右图）分布

北京办公商圈分布相对集中连片，主要位于长安街以北，东三环至四环之间、西二环以内、东北及西北五环外。望京商圈承载租住形式就业人数量最多，TOP5办公商圈分别为望京、金融街、西北旺、海淀北部新区及CBD。

对比租房人群主要租住区域，较工作商圈分布更为分散，沿城市快速道向外围城区分布，与就业集中商圈存在显著分离，热点租住商圈主要分布于四环以外。其中，回龙观是承载租住人口最多的区域，TOP5租住区域分别为回龙观、望京、顺义城、鲁谷及双井。

低于全市职住平衡指数均值的商圈空间分布。

从低于全市指数均值的商圈空间分布来看，这部分商圈主要分布在长安街以北，空间集中在东二环至四环之间、北三环至四环之间。职住平衡指数最低10个商圈分别是苏州桥、西直门、三里屯、知春路、大山子、中关村、四惠、和平里、西北旺、望京，职住平衡指数均在60%以下。

这部分区域职住空间距离相对较远。商圈内高租金、显著供需矛盾的外推力与周边商圈的相对低租金及更优租住条件吸引力，再加上区域路网及轨道交通体系的支持则产生大量职住分离。

通勤三里屯的重点居住商圈空间结构

以三里屯商圈为例，职住分离每多10km，月租金支出少3000元。结合职住空间距离分类的套均租金总价来看，10km以内套均租金8602元/月，较10-20km租金水平（5579元/月）租客每月多承担三千余元，是20-30km段租金水平（4626元/月）的1.86倍，而租住套均租住面积反而小7平方米。

三里屯及周边5、10、15km典型商圈租金水平

从居室结构来看，10km范围内租住以1居室为主，占比43%，外溢群体租住2居室及以上占比接近7成。

结语

关于解决职住分离建议

职住平衡水平，是居住、就业、交通三大系统在空间及功能相互影响与配合的综合结果。对于租赁人群而言，由于租房比购房在区位选择及更换方面更具灵活性，其平衡度理应更高、极端通勤比例应当更低。

怎样才能让城市租房者不再奔波40公里上下班，实现“租金低、距离近、体验好”的职住平衡目标，贝壳研究院建议以职住平衡指数来划分城市类型，租赁供给策略分类制定。并且，通过勾勒城市租赁住房供需错配重点区域，来集中解决。

以北京为例，在成熟建成区范围内，新建租赁住房存在适宜开发的城市建设用地难觅、建设周期长等问题，因此盘活存量住宅形成租赁供给为最有效路径。据统计，北京商圈空置率高于5%水平占比高达35%，以百子湾、朝阳门外、和平里、中关村以及西直门为代表。

一方面可鼓励个人业主将闲置房源入市出租。具体策略建议，第一，对于个人房东首次出租房屋的，经过租赁合同备案后，可享受税收优惠，租金收入的增值税、房产税和个人所得税给予减免；第二，经过租赁备案出租期限满五年的个人房东，后续若进行房源买卖交易时，可减免个人所得税。

另一方面可鼓励业主将房源交给租赁机构托管。鼓励租赁机构拓展个人房源，将业主闲置房源用于出租。

具体策略抓手包括，第一，对于租赁机构首次托管入市出租的住房，可享受专项资金奖补；第二，鼓励银行业金融机构加大对住房租赁机构的信贷支持力度，如提供适当放宽贷款额度和期限、降低贷款利率等多种金融支持；第三，鼓励符合条件的长租机构探索建设集中式长租公寓，并在金融上给予发行债券、不动产证券化等支持，帮助机构加快周转。

关键词： 指数分布 重点城市 空间距离