“当作婚房买的，现在孩子都六岁了。” 一位中年父亲携一家三口裹着棉被、提着水桶，在进入烂尾楼前，对着镜头说道。

这是最近在网络上火爆的一段视频，记录了西安300多户业主，住进烂尾楼里生活的故事，收获了数百万的播放量。视频拍摄的是西安市灞桥区易合坊小区，这个十年前开发的项目，直到如今都未能交房。今年2月底，业主们再也无法忍受，纷纷搬进未通水、电的毛坯房，用太阳能板充电，用木板当床，将就着过。

有居民说，因为开发商资金断裂，该小区商品房烂尾多年，房贷却一直在偿还，但始终收不到房子。如今只希望能通水电，以满足基本的生活需求。

今年已有近百家房企破产

之所以这样一个记录视频能在网络上获得大量关注，除了同情业主的遭遇外，很多人也在忧虑，如果开发商破产了，交不了房还要还房贷，是否也会陷入同样的境遇？

“我们小区的开发商好像也要破产。”“政府会帮助业主吗？”“我家买的新房最近也停工了。”在视频的评论区，不少留言充满了类似的焦虑和担忧。

其实，对广大业主来说，最担心的就是项目后续能否顺利进行，尤其是在不断有房企破产暴雷的背景下。

据人民法院公告网显示，2022年不到3个月时间，已有101家地产开发企业宣布破产，平均每天就有1.2家企业倒闭，即便政策“暖风”开始吹起，但仍有大量房企可能等不到“春天”的到来。

面临资金压力的不只是中小房，类似恒大这样的全国性知名房企也同样面临现金流困境。

那么，如果房企真的出现各种问题，会影响到交房吗？购房人的权益该如何保护呢？这时候，预售资金监管就成了最后的守门员。

北京、河南、青岛等地完善预售资金监管

预售资金监管政策已经存在多年，但此前开发商随意支取、挪作他用的情况不时发生，导致资金不能用于项目建设，甚至楼盘出现烂尾等结果。去年下半年以来，房企因流动性问题“暴雷事件”频发，为保证房地产市场稳定健康发展，多地出台文件加大了预售资金监管力度。

以北京为例，去年11月，《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021修订版 公开征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）发布。相较于此前的规定，本次最明显的不同是入账流程的调整，此前，预售资金从网签开始纳入监管，而《征求意见稿》将这一顺序调整为先监管后网签，购房人将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。

此外，《征求意见稿》还提高了监管资金额度，要求项目重点监管额度由区住房城乡建设主管部门根据项目综合建设费用、交付使用条件、开发企业信用水平和经营状况等综合确定，每平方米不得低于5000元。

无独有偶，青岛住建局近日发布了《关于进一步规范我市商品房预售资金监管工作的通知(征求意见稿)》，进一步规范商品房预售资金监督管理。征求意见稿显示，监管资金额度有望覆盖项目竣工交付所需的资金：当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%;当主体结构封顶，取得《主体结构工程质量验收报告》时，监管资金留存比例为30%;当单体竣工验收合格，取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》时，监管资金留存比例为15%;当项目办理商品房现售备案或首次登记并按规定交存首期房屋专项维修资金后，终止监管。

河南省也在近期采取行动。3月11日，河南省住建厅、人民银行郑州支行、银保监会河南监管局联合发布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》，要求房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金监管范围。还特别强调，属于重点监管资金的，经批准后专项用于支付项目工程建设费用，不得用作缴纳土地价款、罚金、支付营销费用等用途。

“在目前允许期房销售的情况下，预售资金监管无疑是对买房人利益的有力保护。”业内人士表示，只要预售资金监管得力，即使房企破产，项目一样可以继续建设，买房人一样可以等房子建成如期入住。

渐进式发展现房销售或能破局

除了针对预售资金监管的完善以外，今年“两会”期间，“取消商品房预售制度”等内容再次引起热议。而早在两年前，海南已经打响推行商品房现售制度的第一枪。

去年以来，现房销售在多座城市的土拍环节被提及。以北京为例，在2021年第二批集中供地中，北京首次试点竞现房销售面积；随后在第三批集中供地中扩大了现房销售试点范围，且劲松地块首次试点全部现房销售。

在今年北京首批集中供应的18宗地块中，有9宗设置了达到触顶价竞现房销售面积的规则，最终崔各庄地块以接近45%的现房销售比例出让。此外，现房销售也更多地出现在了上海、杭州等热门城市的土拍规则中。

可见各地都在尝试探索现房销售的模式，但对于是否取消运行多年的“商品房预售制度”，市场上仍存在较大争议。有声音认为，采取现房销售，将增加开发商成本，而增加的成本又会传递给购房人，反而容易推高房价。也有业内人士认为，期房项目存在太多不确定性，使得各类风险最终让购房者承担，这个机制确实需要转变。

从目前各个省市对于现房销售模式的谨慎态度来看，未来关于预售制的改革将是渐进式的。一旦盲目迅速过渡到现房模式，可能进一步加大房企压力，反而容易让更多房企陷入资金危机，甚至破产，不利于市场平稳发展。不过，期房制度也确实面临调整，至于如何调整，如何渐进式改变预售制度，将是未来房企和购房人都需要密集关注的焦点。

文/北京青年报记者李桁

关键词： 商品房预售 征求意见稿 资金额度