2022年5批次土拍中的小红门地块前不久发布了案名，随后就有了户型做小、控总价的消息，朝阳、四环内、小户型这几个关键词出来之后，让中建星光里这个项目赚足了流量，甚至被称为四环内最抢手的刚需门票……

(相关资料图)

热度还未退，拟供应商品住宅清单中小红门又上了一个地块，计划在2023年第二轮供地中挂牌出让。XHM-10这个地块就在11号地（中建星光里）北侧大概三百米左右的位置。在2月份土拍的时候，小红门11号地也是多家开发商争抢，触达上线，15%的溢价，通过摇号被幸运儿中建东孚摘得，成交楼面价约4.7万/平。相信XHM-10也不会冷场，最终会被哪家竞得会做出什么产品呢？后面我们持续跟进。

小红门热度不低，但争议也不小，那到底值不值得上车呢？

小红门板块的道路交通很便利，毕竟地处三环四环之间，东侧还有京沪高速，都是通达全城的主干道。向北有地铁10号线分钟寺站，向南有地铁亦庄线，虽然这个板块可以说是双轨交汇，但实际上距离地铁站的距离都在1公里以上，并不算近。

但即便不临铁，三环四环之间的位置也足够吸引眼球，毕竟北京的环线价值一直是买房人重点关注的，对比北边分钟寺豪宅10万+的价格，西边大红门9万+的价格，周边二手次新首开住总熙悦安郡和中海城部分也挂到了8.5万/平的价格。再看这8万的指导价，是不是觉得也还行？

而且，从拿地楼面价来说，打打折卖7万+也不是没有可能啊，这不光能卷到分钟寺大红门，甚至还能卷一卷东边的十八里店……

再看中建星光城的产品，官方户型信息还没有露出，地块不大，总共也才300多套，主力户型是88-138的3-4居，网传最小户型60传了也近一个月了，所以估摸大差不差的也就这样了。最小的60，三环，总价五百万可上车，即便还没看到中建的户型和装标，但这张票的抢手程度可想而知了。

接下来我们来说说小红门争议最大的问题：城市界面。

小红门属于朝阳丰台交界的板块，板块没有什么支柱产业，仅有一些汽配、家具建材类的大型商贸市场，且未来这个汽配城只会升级不会搬走。

板块当前的商业也就那样，毕竟这些年一直是在进行清清清和拆拆拆的动作，所以千万不要对当前的城市界面抱有幻想。

但是家人们，这毕竟是四环里。小红门到国贸、丽泽、亦庄这三个大商圈的距离都不算远，所以虽然板块自身没有好产业没有大商场，但得益于四环内的环线位置，开上车都不会耗时很久。

作为纯居住的板块的角度考虑还是可以接受的，但如果您是有自住之外的其他想法，我估摸着小红门是不太适合的。

我们从规划图上看，未来这个板块还将有很多住宅用地供应，势必将会是一边拆、一边卖、一边建，最终会形成不错的居住氛围，但是这个过程需要持续多久，咱也说不好……

俗话说的好，一分钱一分货，买的没有卖的精，现在这市场情况，想捡大漏可不容易。说了这么说，小红门这地方的优劣势已经很清晰了，那您觉得小红门是价值洼地还是坑呢？

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