记者：袁秀丽 编辑：武新

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“随着行业进入深度调整期，洗牌在即，各大房企不再盲目追求‘三高’（高杠杆、高周转、扩规模），转而将经营安全与效益提升作为重中之重，追求有利润的增长。”在3月16日举办的“2023中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十届中国房地产百强企业家峰会”上，中指研究院常务副院长黄瑜如此表示。

此次会议发布的《2023中国房地产百强企业研究报告》（简称“报告”）显示，随着房地产市场持续承压，2022年百强房企销售额以及盈利能力均出现下降，百强企业财务隐忧仍在。在业内人士看来，市场在大幅度调整后，整个行业将会回到一个新的平衡，多元化下的市场空间依然存在。

百强企业净利润率降至近五年低点

2022年，房地产市场下行压力更加明显，虽然百强企业加大线上营销力度，挖掘城市潜力，但也难抵销售规模出现下滑态势。报告显示，2022年，百强企业销售总额、销售面积分别约为6.33万亿元、3.63亿平方米，同比分别下降30.3%、36.2%。与此同时，房地产行业进入缩表出清、优胜劣汰阶段，百强企业市场份额为47.5%，较上年下降2.4个百分点。

在中指研究院常务副院长黄瑜看来，目前，房地产企业的经营模式、竞争格局也在发生变化，不同类型房企销售均在不同程度承压，企业分化现象逐渐加剧。比如，在百强企业整体销售额同比下降的情况下，央企、国企的市场份额则在逆势提升。

值得关注的是，在全国房地产市场整体处在深度调整的背景下，有部分核心一二线城市因自身需求支撑较强或政策优化，市场保持一定活跃度，对于继续深耕这部分重点城市的百强企业来说，明显感觉到他们在一线城市销售贡献占比提升，二线城市是主要销售来源。

黄瑜还表示，近年来，受到新冠肺炎疫情、市场下行、土地成本等各类成本居高不下等多重因素的影响，房企的盈利能力也在下降。面向新周期如何维持有利润的发展成为百强企业必须面对的课题。

事实上，由于竣工和结转增速不利，百强企业营业收入和净利润均走低，部分企业出现由盈转亏。从报告数据来看，2022年百强企业营业收入均值达371.6亿元，净利润均值达21.9亿元，分别同比下降25.2%、54.4%。与此同时，2022年，百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为6.4%、4.5%，降至近五年来的最低点。

财务隐忧仍在，多渠道增厚安全垫

“防风险”已成为当前房地产市场重点关注的内容。而从百强企业来看，财务隐忧仍在。从报告显示的房地产行业融资规模来看，2022年，房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元，同比下降50.7%。各渠道融资同比均出现下降，其中海外债、信托降幅超八成，信用债成为融资主力渠道。

在融资能力下降的同时，百强企业仍在严控杠杆率，遵守“三道红线”要求，目前指标均值均已合规，但现金短债比有所下滑。据报告显示，2022年，百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为67.8%，较上年下降0.6个百分点；净负债率均值为82.9%，较上年上升0.7个百分点；现金短债均值比为1.6，较上年下降0.2。

值得关注的是，2023年1月，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务。其中包括继续推动“保交楼”、多渠道稳定优质房企融资、扩大租赁住房供给、完善金融政策等内容。这是继“金融支持房地产16条”政策后，又一重磅新政。业内人士认为，这最终将促进房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。

对此，黄瑜表示，改善资产负债表成为房企抵御风险、稳健发展的重要手段。百强企业应吸取本轮暴雷企业盲目投资、高估回报等教训，谨慎判断市场环境和投资风险，做到向下防流动性风险，向上追求利润。同时，抓住政策契机，多渠道增厚安全垫。

“调整后行业将会回到新的平衡”

可以看到，今年年初，经济指标全面向好，为房地产市场企稳回升创造了一个良好的经济环境。

在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，未来的发展策略一是要把安全经营作为重点，要严守安全底线。安全的核心是现金流的管理，所以房企在融资、销售、买地的过程中都做了策略调整来应对当前的经济形势。安全经营另一个重点是交付，按时保质交付涉及行业信心，让社会尤其是消费者对行业有信心。

未来房企转型发展的方向就是探索新的发展模式，这已成为业内的共识。对于新发展模式，刘洪玉表示，至少要有这三个特征，创新的发展模式，高质量的发展模式，可持续的发展模式。

住房和城乡建设部政策研究中心原主任、人大国发院城市更新研究中心主任秦虹表示，在行业变局下，开发模式从高负债、高杠杆、高周转向开发、经营、运营服务一体化进行转型；盈利模式从单纯的增量开发向除了增量以外，增加存量更新进行转型，可以看到全行业房地产企业的收入95%以上都来自卖房子，未来应该增加多元化的收入来源。

对于融资模式，秦虹认为，从过去的高负债向股债多元转型，未来不是不能有债务，这是不现实的。过去是高负债，股权融资相对比较低，下一步是股债多元。而目标模式则是从过去追求目标和快速扩张向稳健、品牌、品质的提升进行转变。

“相信在市场大幅度调整后，整个行业将会回到新的一个平衡，多元化下的市场空间依然存在。”秦虹如是说。

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