证券时报记者 吴家明

最近一段时间，多个城市都传来楼市回暖的消息。不过，伴随着楼市回暖的声音，信贷乱象也再度活跃起来，低利率、低门槛、高返点……五花八门的贷款名目和推销方式暗藏风险，购房者仍需提高警惕。

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信贷中介玩起“高返点”

“现在经营抵押贷年化利率低至3.15%，还款周期可以长达20年，而且刚过户的房子和刚注册的公司都可以申请。”近期，不少贷款中介热衷于推荐各式各样的房抵经营抵押贷，而且门槛看似越来越低。

“如果您名下有公司有房产，就可以申请这个经营抵押贷，贷款额度可以做到房产评估价的八成左右。如果房产证不在手，我们可以先签订协议然后借款给您还清房贷，等您贷款成功后再还给公司即可。如果名下没有公司，我们也提供注册公司的‘一条龙’服务。”深圳一家金融信贷中介公司的陈经理对记者表示。

其实，这位经理的“话术”已经不陌生，但她强调，“交给银行的资料您可以放心，我们全部办妥保证贷款能贷下来，而且我们不收任何服务费，银行会给我们返点抽成。不仅如此，如果您带朋友过来申请经营抵押贷，一律都有贷款成功后创收的20%高返点。”

对于贷出资金的用途，陈经理也表示会替客户做好相关的用途证明，不管是拿去还房贷甚至是买房，都不会“被查”。

20年的还款周期已经相当于正常房贷，这位陈经理强调所有的贷款都是通过四大国有银行申请，但记者对多家银行的个贷经理进行咨询，得到的回复都是目前并没有这么长时间的经营抵押贷产品。这时，这位陈经理又表示，还是需要贷款者每隔3年“签名”一次，但不需要进行“资金过桥”，所以非常方便以及节省费用。当记者前往这位经理所在的罗湖区地王大厦，她也显得很谨慎，需要记者备齐资料才愿意拿出贷款相关文件。

最近，类似的经营抵押贷可谓五花八门，特别是消费抵押贷、信用抵押贷、垫资买房甚至是“三押”的组合贷，而且垫资买房的房源甚至还可以包括法拍房，而这些信贷中介推销时都会提到：请把握当下楼市“回暖”的时机。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，最近一段时间以来，一些地方的楼市出现所谓的“回暖”信号，房贷政策有所放松，但绝不允许“钻漏洞”。信贷中介公司类似“热情”推销，也绝对不是给购房者的免费午餐，需要高度警惕。

监管加强

有借款人被起诉

经营贷一直以隐秘的方式频繁流入楼市，利率低、期限拉长、监管问题等是主要原因。

“加强银行内部管理是整治经营贷乱象的重要前置条件。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“经营贷能够流入楼市，授信层层审查能够通过，主要原因之一就在于银行内部的理财经理、客户经理与外部的资金中介(小贷公司、私募基金、投资理财平台、房屋管家等)和房产中介合作，共同套取资金。”

记者采访也发现，目前银行对相关经营贷的申请加强了审批。一家国有大行贷款业务相关人士表示，该行对疑似利用经营贷置换房贷的提前还贷申请，将采取更严格的合规审批流程，而且近期银行也加大了内部自查的力度，一旦查出问题将收回违规贷款。

一些银行则对房产的情况和企业流水提出了更高的要求。有银行客户经理称，如有未还清的房贷，目前暂时不受理经营贷相关业务。更有业内人士表示，部分贷款中介获取客户贷款信息等个人信息后，在客户不知情的情况下向他人泄露、出售谋取非法利益，甚至在其贷款后骗走贷款，严重侵害消费者合法权益。

3月1日，广州市中级人民法院发布消息称，有借款人违反合同约定擅自改变贷款用途，将经营贷款用于清偿房贷，被银行诉至法院，判决结果为银行胜诉，借款人需要提前还清所借经营贷，否则拍卖房产。广州中院法官表示，经营贷是银行等金融机构为解决中小企业主或个体工商户经营需要而推出的一款融资服务产品，借款人应当按照约定将借款用于生产经营活动。按照民法典，“借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。”

自2月以来，有关涉房贷款的监管力度持续加强。2月初，深圳市房地产中介协会发布《关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示》，严禁参与贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和个人违规利用“经营贷”的不法行为。辽宁银保监局又发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》，提示违规“贷款中介”以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还“过桥资金”，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。

此外，针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，人民银行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会，针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，人民银行、银保监会要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。

关键词： 主要原因 商业银行 过桥资金