临近3月，北京多个楼盘的售楼处暖起来了。大兴、丰台、石景山等区域的项目，久违地迎来了热度不减的看房场面。和一线市场相呼应的，是2月新房、二手房成交数据的回升。据北京市住建委网站数据显示，今年2月1日-2月15日，北京二手房共计网签6779套，环比1月同期的5152套增加了约31.58%。

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受疫情、信贷等叠加因素影响，北京楼市“横盘”已久。春节过后，未至“金三”已见回暖，市场在重拾信心的同时也在观望，北京楼市长期回暖通道是否开启？

“小阳春”不期而至？

2022年，行业说得最多的是：北京已进入高端改善阶段。今年前两个月，“暖意”回流刚改和中端改善产品，或许令市场猝不及防。

在丰台区中海和瑞叁號院项目，尽管是工作日，仍有六七组购房人在与销售人员沟通。据该项目的销售人员介绍，近期周末时客户到访量大增，甚至“没有坐的地方，有的客户要站着签合同”。

在昌平北七家以洋房为主打的楼盘，同样迎来升温。其置业顾问介绍，项目在2月8日一天成交了28套房源，周内共成交57套房源，来访客户和成交量都回到了开盘时的高峰期。

同处于昌平的另一项目也表示，2月以来的到访逐步攀升至2022年中时的高点。

在石景山，区域内改善人群和海淀、西城等区域的外溢客群也相继返场，多个项目售楼处人气明显提升。

根据和硕机构首席分析师郭毅给出的一组数据：今年1月1日-2月15日，北京商品住宅成交共4476套，同比增长34%，其中总价在300万元以下、300万-500万元区间的房源成交量增长明显，分别同比增长80%、63%，刚改客群入市意愿可见一斑。

不仅新房，近期二手房市场同样感受到暖意。多名二手房经纪人表示，近期房源咨询、带看量显著提升，客户购房意愿明显增强。

据我爱我家研究院统计数据显示，春节假期后20天（2023年1月28日-2月16日），我爱我家北京区域二手住宅买卖带看量环比节前20天（2023年1月1日-1月20日）增长超八成，同比去年春节后20天（2022年2月7日-2月26日）增长超一成，节后带看需求较节前回升速度较快。

带看量的增长同样反映到成交量的变化上。我爱我家研究院统计数据显示，春节假期后20天，我爱我家北京区域二手住宅交易量环比节前20天增长超一成，同比去年节后20天增长超三成。

区域分化，远郊去化仍承压

对于近期的市场升温，业内人士普遍认为，这一方面与春节假期积压的需求释放相关，另一方面，近期核心城市的调控政策陆续优化调整，也给市场带来了信心。

但纵观北京市场不难发现，回暖并非触达北京全域，成交的热点集中在朝阳、丰台、昌平、石景山等区域，形成了各区域间分化的态势。

不久前，坊间突然流传起“北京即将分区调控，房山区将解除认房认贷的限制”。尽管该消息被迅速辟谣，但从市场来看，传言的背后是郊区市场面对回暖的焦虑情绪。

公开数据显示，2022年1-12月，房山商品房待售面积为271.8万平方米，增长了26%。面对多个区域的成交回升，以刚需产品为主力的房山区域，仍面临着去库存的压力。

以期稳定市场预期，区域内的房企主动拿出了诚意。2月21日，房山区全区38个在售楼盘项目，以自发联盟形式自愿承诺，购房者在签订正式购房合同前提出退房的，30天内定金退还到位，无异于给购房人送上一粒“定心丸”。

在业内人士看来，经过3年的市场动荡，楼市分化的趋势已进入深化期，从过往的城市间的分化，演进为一线城市区域间的分化。

房企在土地市场的表现，也反映出其在区域板块间的态度。在近期的土拍市场上，昌平、石景山、丰台等区域的热门地块受到中海、中建、招商、华润等十几家房企追捧。2月8日，首次进京的越秀地产，经过激烈角逐，以59.1亿元拿下石景山苹果园地块和昌平回龙观信息园二期地块，足见对这些区域的信心。

另据计划重新拓展北京市场的某央企相关人士表示，今年公司将积极在京拿地，但会聚焦在朝阳、昌平、石景山的优质地块，对于远郊区持谨慎关注的态度。

回暖是否可持续？

一边是成交回升，一边是去库存承压。在多位业内人士看来，局部的回暖并不意味着市场的全面升温。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，短期来看，部分城市3月或出现“小阳春”行情，但市场回暖的持续更需要居民置业信心和收入预期的恢复，整体仍需依赖宏观经济基本面的修复情况。不同能级城市间分化情况或更加明显，核心一二线城市市场情绪修复节奏较快，多数三四线城市仍面临调整压力，市场或延续调整态势。

在中原地产首席分析师张大伟看来，目前，房地产市场正在走出低谷。在北京，3月份以后的市场表现也要看北京是否会出台实质性的调控政策，例如对二套房政策的调整，特别是“认房又认贷”的政策作出微调，或将释放一批刚改人群入场。

市场暖意乍现，对于购房者来说是否迎来良机？对此，张大伟表示，2022年年底的房价水平下调，以及春节后学区房需求提升，短期拉动了楼市活跃，信贷和调控政策也将全面进入宽松阶段，对于有实际居住需求的人群，尤其是以旧换新客群，不失为一个合适的换房时机。

2023年，或将是信心重建的一年。本次楼市升温，是乍暖还寒还是寒谷回春？不如跟随着时间前行，交给市场的真实需求去解答。

关键词： 我爱我家 调控政策 统计数据显示