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何勇海

这几天，多条关于“现房销售”的话题登上热搜，引发网友热议。今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出，房地产工作中，有条件的可以进行现房销售。近期多个省份住房和城乡建设工作会议相继召开，山东、河南、安徽、四川等地均提出，将提高预售门槛，开展“现房销售”试点。

笔者认为，“一手交钱一手交房”理应成主流。长期以来，公众特别是各类商家最信奉的交易原则就是“一手交钱一手交货”。这是因为，出卖人难免担心，发货了后钱未必收得回来；买受人则往往担心，先给了钱可能收不到东西。为最大程度降低双方的交易风险，“一手交钱一手交货”就成为优选策略。如今，尽管部分商品存在“交钱”与“交货”分离，比如商品定制，但“一手交钱一手交货”仍是主流。

在商品房交易中，普遍情况是“交钱”与“交货”分离，且分离时间很长。商品房“先款后货”，实际上就是商品房预售制度。预售制度的建立，是基于我国房地产企业融资渠道、融资手段单一，从银行贷款几乎是唯一选择。为解决房地产开发企业的资金问题，相关法律法规与政策允许其先收取房价款，然后建设商品房。这对开发商而言，可以降低成本、节省资金、滚动开发其他项目。

然而，商品房预售制度对消费者而言，却存在很多风险，甚至直接导致利益严重受损。且不说交房后，房产的实际情况与开发销售时宣传的差距较大、质量降低，更主要的是，期房受工期、成本变动、金融政策调整影响，以及受预售资金被贪污、挪用的拖累，会存在长时间停工直至烂尾的风险。商品房“先款后货”，也容易被一些资历不足的小公司、“皮包”公司“空手套白狼”。去年多地出现烂尾楼盘的业主“联名停贷”事件，就敲响了警钟。

正因预售制度带来的风险越来越高，国家相关部门去年要求各地优化商品房预售资金监管，专户专存、专款专用，以保障项目顺利交付。今年1月17日，全国住房和城乡建设工作会议中指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。此后多个省份提出开展“现房销售”试点，这是从以开发商为本，向以消费者为本的可贵转变。

虽然在目前及未来，现房销售不会完全取代预售制，但应成为主流。当“一手交钱一手交房”成为主流，既能抵御很大一部分风险，又能有效提升消费者的购房意愿。让“一手交钱一手交房”成主流，是有现实基础的——以前房地产市场火热，房屋供不应求，期房符合现实需求；如今房地产供过于求，要打“去库存持久战”，加之购房者消费观念改变，有实力的开发商也在主动调整，是时候积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡了。

据报道，近年来北京、上海、海南等地的土拍环节，都曾在多宗地块拍卖公告中提出“竞现房销售”的条件。“竞现房销售”是指土地拍卖过程中，宗地拍卖价格达到设定最高限价后，竞拍者开始竞争现房销售面积，能够承诺销售时提供更高面积，或更大比例现房的为竞得者。这种政策性引导，符合消费者对公平正义的追求，值得借鉴和推广。

关键词： 一手交钱 一手交货 商品房预售