京楼无非那点事儿！大家好，上周的京楼市场很热闹2023年京楼土地第一拍落下帷幕了，本次土地供应虽然地块并不多但看点十足，在我看来上周拍出的6块地每块都不错，能够满足不同需求的购房者，尽管其中三块地只是底价成交但并不代表着位置差，每块地的周边都有地铁线路作为支撑，同时也具备一定的商业配套，这对于购房者来说就够了，至于哪块是您盘中的菜接下来我给您挨个盘一遍，希望对您的购房能有帮助，我们先从竞争最激烈的昌平地块说起。

14家房企争抢！信息园地块为何那么香？

之前的文章中我给大家提到过，昌平再过去几年供地不多直到近两年土地供应才逐步跟上，去年昌平在售的新房数量达到了12个，在这12个项目中能跟地铁靠上边的大概6个左右，但同时拥有两条地铁线的一个没有，而本次的信息园地块同时占据了8号线和昌平线两条线路，正所谓地铁一响黄金万两，加上之前限竞房时代龙湖云璟、萬橡悦府卖到最后那都是一房难求，所以只要本次越秀的产品别太差应该就不愁卖，你说香不香？

(资料图)

位置是不错能不能买上不好说！

为什么这么说呢？我们来看看这块地的基础信息以及当天拍卖的情况。

本次拍卖的地块为0015、0018两块地，除去商业用地和教育用地该地块可用于住宅部分的面积约89519平米，土拍当天该地块叫到最高的土地上限价格同时竞到了45000平米的上限现房面积销售。

什么意思呢？就是该地块在今年的期房预售过程中只有一半的房源能够对外销售，剩余房源要等到该项目变成现房后才能对外销售，按照开发商常规的定价逻辑，到那个时候别的咱不说，至少价格要比期房时的高，我们按照套均100平米计算，期房阶段大概能有450套房源，如果在加点小面积户型往多了说咱们再加100-150套，这就是信息园地块售卖时的基本情况，当年的萬橡悦府和龙湖云璟两个项目加在一起有2742套房源到最后都是销售一空，所以我们才说能不能买上还真不好说，毕竟海淀北的购房需求量还是挺大的。

咱们来看看地块的实景

地铁8号线和昌平线交汇的朱辛庄站就在红圈所标记的位置，有了这两条线路不管你是日常出行还是上班通勤都多了另一个选择，路东侧还有已经成型的底商日常的购物和餐饮也能得到满足，假如您的工作生活区域在北边同时看好朱辛庄地块，先准备好首付的银子再去庙里拜拜等着拼人品拼运气吧~

接着咱们来看看另一块同样被越秀拿下的石景山苹果园地块。

每次土拍总有一些让你意向不到的事儿！

本来我以为这块地手拿把掐应该会被中海拿下，毕竟在石景山开发新盘目前为止还没有人能超过中海，谁能想到被黑马越秀拿下。

该地块除去托幼用地外，可用于开发的纯商品住宅面积为53548平米，在上周的竞拍中该地块同样将有17000平米将进行现房销售，也就是说期房销售部分大概36548平米，同样按照套均100平米计算，该地块期房销售阶段会有360套左右房源，当然如果把面积做的再小点应该也能有个四五百套的样子。

地块周边配套基本完善到6号线杨庄站约1公里左右，东侧有海特花园小学，西南有自身配建的幼儿园以及苹果园中学，向南可到达阜石路以及，远洋春秋里商业，总的来说城市界面发展比较成熟。

该地块容积率2.3将来会出高层类产品，项目指导价格74800元/平米，我个人觉得如果想要卖的快中小套型必须跟上，城六区、有商业、有地铁、74800如果再配上小户型，您觉得到时候会是个啥场面？至于最终产品究竟如何，咱们就来期待一下吧。

地块不大热度不低！

接着咱们来看看朝阳小红门地块，该地块同样达到了土地上限价格，最终通过摇号拼运气被中建八局成功竞得。

该地块位于南四环小红门桥北约一公里处，地块面积不大总建筑面积约3万平米，按照套均100平米计算也就300多套的样子，而且我从八局朋友那里打听到的消息是，据说这次的主力产品会在90多到100出头的三居产品，如果按照8万指导价计算总价约720-900万之间，跟之前分钟寺地块比起来总价真是便宜了不少，要知道这地方可是叫朝阳，但是由于地块面积不大房源也没多少，只要户型不烂最后我估计还要抢！

接着咱们来看看另外三块底价成交地块。

底价拿地怎么了 周边配套咱不怂！

通州梨园地块被新城基业拿下，地块住宅部分建筑面积26353平米也是一块面积不大的地块，路北侧有今年刚刚入市同为梨园板块的能建京玥兰园项目，户型参考区间75-135平米。

和京玥兰园比起来该地块距离地铁7号线高金楼或群芳站更近，不管你到哪个站口都在1公里范围内出行还是很方便的，再有该地块到网红打卡地环球影城是真的近，只要你高兴每天吃完饭都能过去遛个弯儿。

房山良乡大学城地块依然还是被中建智地底价获得，这几年中建在房山可是真没少拿地，别看是底价拿地但地块周边的配套那可真的是一点儿不怂。

该地块距离地铁房山线良乡大学城站可以说是抬脚就到，有了轨道交通对于咱打工人来说就是最大的保障，目前地块周边的配套设施也很完善，路北有北京时代广场底商餐饮购物基本能够满足日常所需，如果您还觉得不够，向东一站地可以到达龙湖的熙悦天街，大型的购物中心满足你购物的欲望，再不行继续向北长阳奥特莱斯绝对能够满足你的要求。

咱看看地块的实景

从目前地块周边在售商品房情况判断，该地块将来的主力户型区间应该也是以两至三居产品为主，毕竟这个位置出刚需产品相对更容易接受一些，周边不管是新房或者二手房产品也都是此类产品。所以2023年咱们刚需购房者可以重点关注一下良乡板块。

最后咱们来看看亦庄地块，该地块被京东拿下，之所以我把他放在最后一个说，是因为这块地将来会不会对外卖还真不好说，搞不好人家京东自己来个团购就给包圆了或者直接给员工当福利做宿舍了，因为这块地就在人家办公楼边上实在是太近了。

同样该地块也有地铁亦庄线支持，对于将来住在这的人来说交通出行是完全没问题的。

再有我之所以会猜东哥会拿他当员工福利，是因为该地块除去商业部分，住宅楼面价达到了6.3万而该地块的指导价只有5.8万明显不成正比，当然了我的算法不一定精准但确实反应出一些实际存在的问题，所以与其不挣钱或者赔着卖不如当个员工福利也挺好，如果真是这样还真挺羡慕京东员工的。

好了以上就是上周京楼土拍6块地全部的基本情况，我挨个都给您盘了一遍，在这些地中有您看的上眼的吗？还是那句话：房住不炒的年代按需买房最重要，差不多就得了。

好了各位咱们下期见！

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