世界今日报丨净增租赁面积下降,广深写字楼空置率再度上升
来源:搜狐焦点北京站 发布时间:2022-12-30 10:18:04
记者 |黄昱

今年受疫情及宏观经济预期转弱等影响,广深写字楼市场活跃度降低,租金及空置率双双承压。

广州是目前四大一线城市中写字楼空置率水平最低的城市,深圳则是最高的。戴德梁行近日发布的报告显示,截至2022年底,广州甲级写字楼空置率同比上升6.4个百分点至14%,深圳同比上升3.6个百分点至22.8%,北京、上海则分别为16%、16.7%。


(资料图片)

图片来源:戴德梁行

即便依然在四个一线城市中空置率最低,但广州写字楼空置率水平也明显上升。第一太平戴维斯发布报告指出,广州今年甲级写字楼平均空置率连续四个季度上升,年末同比上升6.7个百分点,至16.3%。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示,如一线城市写字楼空置率超过15%,基本就可以认定为当前的市场是“买方市场”。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端对界面新闻表示,2017-2020年,广州甲级写字楼的年新增供应量均维持在30万平方米以内的低水平,少量的新增供应令广州的写字楼空置率维持在较低水平。进入2021年伴随新供应的增加,广州甲级写字楼的空置率也有所上升。

不同于广州,张晓端指出,深圳甲级写字楼新增供应自2016年开始集中放量,过去7年累计供应量高达445.6万平方米,年均供应量达到63.6万平方米。虽然一些年份在供应刺激下需求表现强劲,但除去阶段性的需求疲软外,持续高供应显然是拉高全市空置率的重要的原因之一。

2022年,广州、深圳甲级写字楼市场需求量都明显下降,显示出低迷的态势。

谢靖宇表示,10月以来,本土疫情形势对经济与商务活动产生了显著冲击,广州房地产市场发展亦受一定影响。广州2022年甲级写字楼市场继去年反弹后再遇冷,净吸纳量降至近十年最低,仅为3.9万平方米,约为去年的9.5%。

据第一太平戴维斯报告,全年广州各子市场需求均放缓,租户搬迁及退租导致珠江新城、越秀等区域的净吸纳量转负,并成为全市总量下降的主要原因。而得益于金融、贸易等企业需求的释放,天河北、琶洲净吸纳量转正或回升,进而推动广州全市甲级写字楼净吸纳量在第四季度转正。

戴德梁行与第一太平戴维斯统计数据略有出入。据戴德梁行报告,广州2022年写字楼净吸纳量为负值,约为-0.1万平方米,而近十年来该数据都是正值,且平均净吸纳量达到32.1万平方米。

净吸纳量反应了市场的新增需求水平,可以理解为净增租赁面积,由新租面积+扩租面积-退租面积计算而来。

戴德梁行报告指出,上半年广州写字楼市场需求延续了去年较为活跃的态势,进入下半年,由于疫情在国内多个城市反复,多数企业在业务扩张与办公租赁决策上表现谨慎。

由于市场整体观望情绪浓厚,在成本控制驱动下的续租和搬迁成为年内最主要的租赁活动。

虽然比广州情况要更好些, 但深圳甲级写字楼2022年的净吸纳量也大幅下降。戴德梁行数据显示,深圳全年净吸纳量为22.2万平方米,较2021年锐减66.3%。

在租赁需求当中,金融业超越TMT重新成为深圳全年甲级写字楼最大需求来源。

据戴德梁行报告,从2022年全年来看,金融、TMT、专业服务业依然高踞需求前三甲,但各自占比出现较大变化:金融业在租赁成交中的占比达38%,较去年上升约12个百分点;TMT占比23.0%,较去年下降约15个百分点;专业服务业占比15.9%,上升约6个百分点。

面对激烈的市场竞争,2022年,业主对租户资源的渴求更为明显,业主去化压力增大而继续降租。受此影响,广州、深圳甲级写字楼平均租金均延续下行趋势。

据第一太平戴维斯监测数据,2022年底,广州甲级写字楼平均租金降至每平方米每月152.2元,租金指数同比下降3.8%。

谢靖宇表示,到四季度,很多业主依然执行年初以来租金减免或延长免租期的举措。

对于2023年的走势,谢靖宇认为,需求的逐渐恢复仍难以抵消大量新增供应入市所带来的市场效应,业主采取降租以获得更高去化的主要竞争策略仍将系市场主流趋势,广州甲级写字楼租金水平料将延续下行趋势。

另据戴德梁行数据,截至2022年年底,深圳甲级写字楼平均租金为每月每平方米203.5元,同比下降3.3%。

戴德梁行指出,与租金面价下调同步的是,越来越灵活的优惠条件出现在深圳租赁实例中,除常规的延长免租期、装修补贴之外,部分企业在合同中加入保留扩租权的条款,在以较低的成本满足当前办公需求的同时,更保留中短期便利扩租的权利。

张晓端认为,2023年伴随着经济面的逐步回稳,深圳写字楼需求端也有望迎来预期改善,但集中供应背景下市场的修复可能徐缓而波折,租金走低、空置走高的局面或将在中短期延续。

业主对所持有写字楼物业的资本价值的期望值有所下调。第一太平戴维斯指出,为满足资金周转需求,更多广州小业主愿降价出售资产,截至年底的平均售价约为3.5万元/平方米,价格指数环比下降1.0%、同比下降3.2%。

谢靖宇透露,现在广州甲级写字楼买卖市场上,业主的期望值与投资方的出价能力之间还是存在一定差距,可以达到20%之多。

戴德梁行报告指出,2022年全年广州商业房地产大宗交易共录得19宗成交,成交总额为199亿元,成交总额同比下降约14.7%,较近6年平均成交额(约211亿元)也略低。

尽管如此,办公含研发办公物业仍然是最受投资者青睐的物业类型。

据戴德梁行统计,2022年广州办公类物业成交额占比达65%,而办公类别成交额中51%为自用买家购置物业作为总部/区域总部办公之用,如太平洋保险购入粤海金融中心T1座、九毛九集团董事长购入广州国金天地项目部分楼层、利口福集团(广州酒家)购入广州信息港D座等。

近年金融、TMT、餐饮、物流等领域的企业办公场所需求增加,其购买力较强,逐渐成为大宗交易市场主力军之一。

戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒表示,深圳投资人情绪也更为保守谨慎,然而今年房企资产处置项目增多,推高了深圳大宗交易成交规模。

据戴德梁行数据,2022年深圳全年迄今共录得38宗、共计约427亿元大宗物业交易,同比增长34%,创2019年以来成交额新高。其中政府投资平台贡献逾140亿,是今年市场上最活跃的买家类型。

与住宅市场一样,深圳大宗物业的投资型买家的占比持续下降,仅占全年总交易额的19%,自用型的买家则逆势增长,贡献过半的成交额。

(添加好友“pinfang6666”,免费领取购房资料包,还有资深专家整理的北京新房买房攻略。)

关键词: 万平方米 个百分点 第一太平

上一篇:

下一篇:

猜你喜欢

世界今日报丨净增租赁面积下降,广深写字楼空置率再度上升

世界今日报丨净增租赁面积下降,广深写字楼空置率

记者|黄昱今年受疫情及宏观经济预期转弱等影响,广深写字楼市场活跃度降低,租金及空置率双双承压。...更多

2022-12-30 10:18:04
福建漳州:支持“卖旧买新”改善住房,子女购新房补贴1万元

福建漳州:支持“卖旧买新”改善住房,子女购新房

记者计思敏12月29日,据福建省漳州市人民政府官网,漳州市发布《漳州市人民政府办公室关于印发漳州...更多

2022-12-30 09:16:10
全球今日报丨辽宁大连:明年1月1日起,契税最高税率由4%调降至3%

全球今日报丨辽宁大连:明年1月1日起,契税最高税

记者刘畅据辽宁省大连市人民政府网站12月29日发布的消息,明年1月1日起,大连市契税最高税率由4%调...更多

2022-12-30 09:14:04
全球新动态:副中心200余项目加速复工复产,多个“超级工程”正向竣工冲刺

全球新动态:副中心200余项目加速复工复产,多个

记者:陈强年关将至,城市副中心建设者们在与时间赛跑,复工复产步履坚定。记者从通州区住建委了解...更多

2022-12-29 10:10:02
环球快播:北京经开区国际人才社区项目落地大兴瀛海

环球快播:北京经开区国际人才社区项目落地大兴瀛

记者:耿子叶李木易编辑:张树婧新京报讯(记者耿子叶)12月28日,北京经开区国际人才社区项目二期...更多

2022-12-29 10:14:48
每日观察!石景山区北辛安棚改回迁安置房全部竣工交付

每日观察!石景山区北辛安棚改回迁安置房全部竣工

记者:王景曦编辑:刘梦婕新京报讯(记者王景曦)记者从石景山区住建委了解到,12月25日至28日,北...更多

2022-12-29 10:09:06
环球热议:《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》:一线城市业主出租意愿或超过买卖意愿

环球热议:《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》:

近日,泽平宏观、自如研究院携手新华网发布《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》(下称《蓝皮书》)...更多

2022-12-29 10:04:15
中国民生银行与第二批12家房企签署全面战略合作协议

中国民生银行与第二批12家房企签署全面战略合作协

记者赵白执南见习记者吴杨中证网讯(记者赵白执南见习记者吴杨)记者12月28日从民生银行获悉,中国...更多

2022-12-29 09:08:30
全球快报:深度丨华夏幸福:商业地产归去来兮

全球快报:深度丨华夏幸福:商业地产归去来兮

21世纪经济报道记者孔海丽北京报道华夏幸福南方总部的资产交易终于有了新进展,其中3个重磅项目拟以...更多

2022-12-29 08:55:19
全球头条:15恒大03”债券展期通过,获过半数债权人同意

全球头条:15恒大03”债券展期通过,获过半数债权

21世纪经济报道记者吴抒颖深圳报道恒大地产于2022年12月28日公告,其旗下“15恒大03”于近期召开202...更多

2022-12-29 09:00:02

© 2012-2020 财经快报网 版权所有

网站联系邮箱:435 227 67@qq.com

琼ICP备2022009675号-3