近日，泽平宏观、自如研究院携手新华网发布《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》（下称《蓝皮书》）。

《蓝皮书》指出，随着人口向城市群、都市圈流入，租房已成为新市民、青年人解决住房需求的主要方式。但目前我国城镇套户比提升至1.1，不少闲置的存量房，因房龄偏高、品质不足等问题，与青年人高品质租住需求之间仍存在结构性错配。发展专业化长租机构，推动住房租赁市场高质量发展，成为题中之义。

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根据行业观察测算，在我国千万人口级城市中，住房租赁市场规模预估或破千亿，北京、上海、广州两千万人口级城市，其市场规模更高，预估分别可能超过2800亿、3700亿、2500亿。广阔的市场空间下，《蓝皮书》发现越来越多一线城市业主的“闲置房出租意愿或已超过买卖意愿”，53%的业主愿意选择长租机构委托出租。同时在“加快发展长租房市场”的一系列政策指导下，业内认为应尽快提升机构化长租房占比在一线城市达30%、在全国整体达15%以上。

千万级城市预估或有千亿级租房市场

近年来，住房租赁市场迎来政策利好。2021年、2022年的政府工作报告从“规范发展长租房市场”的提法，转变为“加快发展长租房市场”。二十大报告再次明确了“房住不炒”的定位。在2022年12月的中央经济工作会议上，再次对住房租赁市场提出新要求、新方向，进一步明确指出，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。

另根据七普数据，我国流动人口规模在近十年中显著增强，增长69.7%，并加速向一线、新一线大城市，以及京津冀、长三角、珠三角、成渝等超大城市群集聚。人口流入无疑推动了租房需求的增长，住建部曾统计数据，大城市中超70%的新市民、青年人租房居住。

得益于政策支持，以及流动人口支撑等因素，全国整体住房租赁市场规模持续增长。具体在人口千万级以上的城市，《蓝皮书》结合人口普查数据、租房人口占比、各城平均住房面积与平均租金水平等系列数据，测算出我国千万人口级城市的住房租赁市场规模约在900亿-1400亿，北京、上海、广州两千万人口级城市的住房租赁市场规模预估分别约2800亿、3700亿、2500亿。

租客对居住品质需求提升34%，业主出租意愿或超过买卖意愿

《蓝皮书》调查发现，在整体租房市场上，自2020年以来，城市租住群体对于“品质居住体验”的关注度提升了34%。其中，认为“房屋需要配备智能门锁等智能家居”“合租公区应有保洁服务”的租客占比，分别提升了45%和37%。

对于如何满足居住品质要求，有65%的租客表示会优先考虑“长租机构的房子”。不少租客表示，尤其在经历过疫情防控期后，机构化长租房的居住体验相对稳定，生活服务更加全面，同时APP线上找房签约的流程更加便捷。

在供给端，在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下，存量房价格上涨预期见顶。

《蓝皮书》调查发现，在一线、新一线城市里，分别有64%、56%的业主愿意将闲置房用于出租，以激活闲置房的使用价值，寻求存量房产的“使用性增值”。该数据均超过“继续闲置”和“适时出售”的总和，表明业主的房屋出租意愿或超过买卖意愿。

同时，这部分业主中愿意选择“长租机构委托出租”的占比达53%。其中，近5成业主表示首次委托时间会在3-5年。而在已与长租机构合作的业主中，委托出租5年以上的占比达55%。

长租机构运营是时代刚需，应尽快提高机构化占比达30%

《蓝皮书》指出，存量房由专业化长租机构成运营，成房屋出租时代的刚需。而为进一步满足租客品质居住需求、业主房屋使用性增值的目标，长租机构应具备产品化改造、专业出租、装修交付、租期服务、专业团队塑造等5方面能力，以实现对全品类房屋的全周期管理。

具体来看，长租机构通过产品化改造，使房屋内部的功能分区、空间布局、物理性能等得以更合理分配，强化房屋的适用性和居住功能。同时通过对装修各环节的数字化赋能、产业链改造，实现每套房屋的高质量、高标准、高性价比的标准化交付。

在专业出租方面，以“自如”为例，目前已实现基于自如APP的“找房-看房-签约”全流程线上化。地图找房、线上看房、101万条VR视频等数字化内容，辅助租客快速了解每套房源细节，实现平均签约周期不超过7天。同时，面向租客端的“免租房押金”“房租月付”等社会公益举措，也为更多青年人租房减轻了经济压力。

值得提出的是，自如面向业主群体推出的“无差价、无空置期、保底收益”的创新模式，已成为引领长租行业发展的标杆。该模式与业主从单纯委托出租，转向了合作共赢的伙伴关系，收益价值也从“即时价值”转向“长远价值”。

此外，《蓝皮书》认为发展专业化长租机构，也将有利于将市场上的房屋“更好的管起来”，塑造清朗的租房市场环境。

但目前，我国由长租机构运营的机构化房源占比仅5%。在业内看来，综合发达国家50%-60%的平均水平，在千亿级住房租赁市场规模下，应尽快提高机构化占比在一线城市达30%以上，全国整体达15%以上。一方面，此举将更有利于形成更加成熟的住房租赁市场体系，也便于相关部门规范市场秩序和监督管理，另一方面对承接租房需求、扩大租赁市场供给质量，推动行业长效稳定发展具有重要意义。

关键词： 一线城市 住房需求 加快发展