作者：牛钰

经历数轮信贷政策调整，11月多个重点城市房贷利率继续下降。

11月21日，贝壳研究院发布数据显示，2022年11月监测的103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%。首套利率环比下降3BP，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

(资料图)

经历前期房贷降息后，多数城市房贷利率已降至历史低位。截止11月18日，已有泉州、温州等18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6个，三四线城市12个。

从利率变化来看，本月有14城房贷利率有所调整，且以首套房贷利率下降为主。其中泉州和温州降幅最大，首套房贷主流利率下调至3.8%。

值得注意的是，多个二线城市在11月中旬继续出台楼市新政，成都、西安优化了区域限购政策，而杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

在银行房贷周期方面，据贝壳研究院监测，11月银行放款周期26天，与上月基本持平。其中一线城市平均放款周期为32天，二线城市平均放款周期均为24天，三线城市平均放款周期为27天。

从当前的首套主流利率来看，11月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；二套主流利率方面，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

分城市能级来看，目前一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线及三四线城市首套利率平均为4.07%。

在利率下调幅度方面，一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅60BP和52BP。三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为169BP和112BP。

房贷利率下降，最直接的影响是购房者月供减少。以首套房100万商业贷款本金为例，如果以30年期、等额本息还款计算，三四线城市购房者平均每月可减少月供约1036元，需偿还的利息总额减少约37万元。

今年以来，需求端信贷政策不断优化，房贷利率下调的同时，多地首付比例也在接续下调。据中指研究院监测，当前，石家庄、温州在内的80余城已调整首套商贷首付比例至20%。

除商贷外，11月也有包头、太原等城市下调个人住房公积金贷款利率至首套最低2.6%，以响应央行9月30日相关政策。此外，部分城市开始支持商转公业务，提额降首付、一人购房全家帮等政策的实施范围也不断扩大。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。

近期，央行、银保监会发布的“金融16条”中也提及支持个人住房贷款合理需求，明确各城市合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

与9月底央行发布的部分城市可阶段性调整差别化住房信贷政策相比，“金融16条”对下调个人住房贷款利率的城市不再有销售端数据下滑的具体要求，并且进一步督促金融机构配合下调。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，在稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松，房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。

陈文静则进一步指出，当前，部分二线城市限购限贷政策仍具备一定优化空间，预计随着“金融16条”的出台，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍将继续改善，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。

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关键词： 一线城市 信贷政策 首付比例