上周，焦点君和大家聊了聊通州共产房现状，并简单说了下通成家园的情况，在本周，我们依旧继续这个话题，谈谈另外一个共产房项目——观山水。

(相关资料图)

提到它，焦点君最先想到的词就是“神秘”。想当初，海淀的天恒学院里、东城的永定府也是很神秘，但人家好歹有信息释放，并且也在今年揭开了面纱，反观今日的主角，不仅时间拖得比较长，同时释放的信息也少得可怜，真是要急死人的节奏。不信，您就听焦点君给您娓娓道来。

2017年10月地块最终被首开+房地+远洋+新奥联合体以12.5亿元代价竞得，溢价率38.9%，2020年销售案名确定为观山水。

项目2020年6月官宣开工，并宣布项目可以提供576套房源。一期计划2022年12月完工。

根据二期施工许可证显示，计划建设时间为2020年09月15日至2023年02月28日。

项目规划：大体量小区 一梯两户设计方案

观山水项目占地约8.1万㎡，总建面约9.8万㎡，预估10层上下，为一梯两户设计方案，户型主要为75㎡两居，86㎡三居，112㎡四居，根据早期公布的销售均价为20000元/㎡。从节点而言，项目目前处于待网申阶段。从供地文件来看，该地块建筑控制规模为97997平米，容积率1.2，控高30米，包括住宅、商业用地。

再来说说项目适合人群，焦点君觉得除了适合在通州区居住的家庭外，还适合在通州区工作，有购房意愿的家庭。当然，由于项目为共有产权房，具体的销售对象目前暂未公布，后期需以官方消息为准。

项目价格：单价低于同区共产房 适合刚需族上车

对比通州共有产权房，北投和苑销售指导价为25500元/㎡，通成家园销售指导价为25600元/㎡，而观山水的销售指导价为20000元/㎡，新房方面，西集镇的泰晤士印象均价为28000元/㎡，可见，无论是对比同类型还是同板块新房，观山水单价优势明显，同时项目总价150万起。对于刚需族而言还是比较友好的。

户型分析：75-112平两至四居 满足不同人群所需

项目目前曝光的户型图有75㎡的两室两厅一卫、86㎡三室两厅一卫以及112㎡的四室两厅两卫。户型设计方面：

75平两居：格局方正，动静分区合理，卫生间干湿分离，约3.6㎡大面积主卧阳台，厨房北向通风采光。

86平三居：南向3.9米面宽，客厅还有5平米的阳台！餐客一体！不过这个户型是暗卫，有点遗憾。

112平四居：双卫生间，客厅和阳台互通，主卧和一个次卧面朝南，另外两个次卧朝北。

交通出行：无地铁线路覆盖 开车出行方便

观山水项目位于西集综合配套区的东侧，城镇化发展较快，附近没有地铁覆盖，公交线路可选余地较少，公交出行不够便利。自驾方面，挨着首都环线高速和京哈高速，开车交通相对更便利。

生活配套：商业医疗配套欠缺 教育资源一般

教育：附近有西集中学、小灰店小学等，教育资源一般。

医疗：3公里外为北京市通州区西集卫生院，属于临近项目医疗资源，大型医院，如首都医科大学附属北京潞河医院(郎府院区)则距离较远，需搭乘公交或者自驾出行

商业：项目附近配套缺乏，无大型商业综合体，1公里外有基础的超市，如物美超市、世纪华联超市

环境：项目挨着潮白河最美的河段，且未来将建设于辛庄湿地公园。于辛庄湿地空间接近500公顷，大约7500亩。

项目亮点：单价低 房源充足

1、项目销售指导价为20000元/㎡，此价格在北京新房市场已经不多见，适合手头资金有限，同时满足上车需求的刚需族。

2、项目目前待未网申，房源量充足，可选余地大。

项目不足：交通配套是软肋

项目位于西集镇，交通出行及周边配套十分不便利，多需借助公交或者自驾方式前往，比较浪费时间。

看完这些，不少购房者犯了愁，这个项目到底适合不适合继续等待呢？焦点君是这样看的，如果您置业需求比较着急的话，完全可以看看其他项目，手头资金较充裕的话，可以考虑下纯商品房，不足的话，可以看看板块内其他同类型的项目。

如果您决定继续观望，搏一搏看看能不能“捞”到这个项目的话，也是行得通的，不过还是建议您，多给自己一些选择，不怕一万，就怕万一，您说是不。

关键词： 设计方案 共有产权房