全国楼市遇冷，北京的新房市场却呈现出两极分化状态：性价比低的楼盘无人问津，“优质楼盘”则仍是一房难求。

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在这样的背景下，一些所谓的“高性价比”楼盘为了增加自身利润，出现了提高首付比例、捆绑精装修等诸多乱象。

对此，北京金诉律师事务所王佳红律师向北京青年报记者表示：首先，无论销售人员的说辞如何，开发商绑定精装修售房的行为明显是利用自己的优势地位进行捆绑销售，属于违规行为，应当受到房管局等行政机构的相应处罚；其次，购房消费者在明知捆绑装修销售的前提下，仍旧选择签约，日后如果发生争议，想要通过诉讼退房、退款，法院会认为购房者从行动上认可了开发商的行为，一般是不会支持的。

因此，购房者买捆绑装修的房子，为了自身利益，应该要求开发商在购房合同中明确写明装修的价值标准，如果未能达到这个标准就承担何种法律责任。

“可以不买装修包吗？”“没有人不买！”

近来，有读者反映，去售楼处看房被告知需要购买“精装修”才有可能选到房，这让一些有意向的购房人深感困扰。

王凡（化名）是一名在望京工作的80后，自打有了二胎，他就希望换购一套临近望京的大户型四居，因此他一直关注着北五环外的中建智地宸园项目。公开资料显示，宸园是中建智地开发的改善盘，与9月开盘的望京樾相邻，但因为密度较低，且主打洋房和叠拼别墅，因此销售指导价为8.9万元/平方米，略高于望京樾含精装修的8.5万元/平方米。

“165平方米四居是我最中意的户型，如果可以选到170平方米的边户型就更完美了。”王凡核算着，165平方米的四居，按照8.9万元/平方米的销售指导价，总价在1470万元左右，一般新项目开盘还有折扣，总价可能下探到1400万元。

但销售人员接下来告知的“必备事项”则打乱了王凡的计划。“现在洋房户型很抢手，要配套选择精装修包才可以选房。目前的标准是8000元或者12000元每平方米两种。”

这让王凡瞬间感到有些蒙，这样一算资金门槛提高了不少，165平方米的面积段，整个装修包的价格超过了100万元。

“望京樾是送精装修和科技系统的，实际开盘价在8.2万元/平方米左右，如果宸园加装修后，单价岂不是要超过10万/平方米了？”

对于王凡的疑问，宸园销售人员表示，“开盘时同样会有各种折扣，加了装修包之后，单价不会上涨太多，大概在9.2万-10万元/平方米左右，总价1500万起。”

不甘心的王凡对销售人员表示，可以不选装修包吗？

对方给出的回答也很直接，“没有人不买精装修，您是第一个提的！”

销售人员补充道：“目前洋房户型排号的人最多，不到两百套洋房，每套都是两三组客户抢，所以只有选择了精装修包才有可能选到房。另外，宸园的装修标准很高，空调会用大金的，卫浴也都是国际大牌，绝对物超所值。”

想看样板间 先验资500万

除了装修包之外，宸园在蓄客阶段，对购房人的筛查上也设置了苛刻的条件。

王凡告诉北青报记者，当他表示想看看样板间时，销售人员告知，需要提供500万的资产证明才可以参观，叠拼的验资则是800万。

被问到为何有这样的规定时，销售人员解释道，一方面是疫情防控需要，控制样板间人流；另一方面，也是希望筛选有支付能力的购房者，并透露开盘时，也会优先选择首付比例更高的买房人。

对此王凡感到非常不解，不都说楼市处于低谷吗？为什么新盘项目会再三提出各种要求呢？

对于购房者提出的质疑，10月27日，中建智地相关负责人在回复北京青年报记者采访时表示：是存在有装修包的情况，但装修标准还没有最后确定，还在商讨中，个别销售人员的口径存在信息不对称的误解，并且精装修包并不是强制的。该负责人明确表示，购房人可以按照自己的需要选择不同标准的精装修，也可以买到简装的房子。

至于500万起的验资证明，该负责人证实确有其事。不过他也表示，这是正常的营销手段，因为房子的总价是1500万起，所以真实购房客户是很容易达到这个验资标准，也是项目开盘前正常筛选客户的方式之一。

律师认为项目存在违规违法行为

购房者应要求在合同中写入装修标准

不过，开发商的说辞并不能让购房者信服。

对此，北京金诉律师事务所创始合伙人、首席律师王佳红向北青报记者表示，在实践中，一些不愁卖的项目确实存在捆绑销售的情况。开发商销售人员对于购买装修包的说辞也是不合规的，开发商的行为明显是利用自己的优势地位进行捆绑销售。

根据《反垄断法》第二十二条第一款第五项规定：禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为：没有正当理由搭售商品，或者在交易时附加其他不合理的交易条件；《消费者权益保护法》第九条第十条也规定：消费者享有公平交易的权利。消费者也有权拒绝经营者的强制交易行为。

王佳红提醒道，实践中很多购房者确实明知开发商捆绑销售，但基于现实的无奈也只好购买，签署购房合同。日后如果发生争议，法院会认为购房者在明知情况下依然签署合同，是从行动上认可了开发商的行为，诉讼要求就很难受到法院的支持。

因此，王佳红建议，如果开发商销售人员口头表示的装修标准有8000-12000元/平方米，那么出于维护自身权益的需要，购房者应该要求开发商在购房合同中明确写明，而且要写清楚如果未能达到这个标准承担何种法律责任，以防止后期出现货不对板的纠纷。

而对于验资看房等营销手段，王佳红认为开发商自设门槛的行为是不合法的。首先，样板房的功能，主要是宣传作用，开发商就不能设置条件，否则剥夺了消费者平等、公平交易的权利。其次，我国的《商品房销售管理办法》第三十一条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。从立法本意来说，样板房的设置也不能带有任何条件。

“价外价”为何屡禁不止？

事实上，捆绑精装修、捆绑车位、看房验资等营销手段早已被明令禁止。北京市住建委多次下发文件，明确规定商品房在销售时要确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款等。

那为何“价外价”仍在热门楼盘上屡屡发生呢？

有不愿透露姓名的房企营销负责人向北青报记者透露，目前限价政策较严，所以不少新房项目利润较低，甚至要赔钱。开发商捆绑销售事实上与减配交付异曲同工，主要为了绕开限价，提高利润。另外，这种违规销售乱象屡禁不止，也跟相应处罚力度较轻有关，即便项目受到处罚，仍旧有利可图。

类似捆绑装修的项目，很多都因为开发商要做高利润，导致装修标准与业主的期望不符，承诺装修与收房的现实不符，最后有可能引发业主的集体维权。

因此，对于房企而言，提高利润更应该从成本管控、加强管理等方面入手，而非冒险去钻规则漏洞，一旦事发，不仅要接受检查、暂停网签，影响企业营销和回款进度，而且会对企业品牌信誉造成极大伤害。

文/本报记者 李桁

关键词： 开发商的 营销手段 购房合同