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郑桂灵

建筑面积110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……山东青岛市市民李黎（化名）始终想不通：“怎么一公摊，把我一半的房子都摊出去了呢？”近年来，公众对于购房时需要承担公摊面积费用多有诟病，不少人担心存在“消费暗区”，要求取消公摊面积制度的议题屡被提起。

上述报道中，李先生所购房屋公摊面积占到了一半，这样的情形或许有些极端。而李先生的不解不仅在于其实际购房面积的大幅缩水，更在于开发商先前以口头承诺31%公摊面积的虚假宣传。应该说，少数开发商以公摊面积忽悠购房者并闹出“糊涂账”，是公众诟病“公摊面积”的主要原因。

公摊面积由香港传入内地，并由国家1995年出台《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和2001年制定《商品房销售管理办法》被明确规定下来。应该说，经过20多年的“房改”实践，国人已对这种商品房销售办法有了基本的适应，但对公摊面积的范围、比例、算法和处置仍心存疑问。这的确需要政府以制度明确个中边界，让老百姓明白购房、安心居住，并为此类纠纷的处置提供法理依据。

按照一般理解，“公摊面积”主要包括楼道、电梯、大堂等公共空间。但现实中其占比却并没有统一的强制性标准，这就衍生出公摊面积计算中的“模糊地带”，为开发商借购房者看不见摸不着的公摊面积做文章提供空间。比如，本案中对李先生“说好31%公摊面积缘何变为46%”疑问，开发商解释称外墙的一半被计入了套内面积。

“公摊面积”的概念泛化和算法模糊，既让消费者在购房时疑问重重，也让其安心居住的获得感和舒适度大打折扣，更极易引发消费者与开发商、业主与物业的矛盾纠纷。比如，开发商用建筑面积宣传，以混淆概念误导购房者，造成套内面积远低于购房者预期的心理落差；公摊面积变大导致得房率缩水，但购房者还得为公摊部分承担后续的物业费、取暖费等，这显然难言合理；如果小区的地下车库、内部经营性场所等，也被算入公摊面积，这就难免产生其出租出售收益的归属分配问题。现实中能够将业主公摊面积经营收益返还的情况极少，而围绕其收费问题引发的开发商、物业与业主的争论却屡见不鲜。

事实上，人们诟病商品房公摊面积并非是要取消其公共区域，而是想真正实现公平合理、明白消费。这就需要相关信息和算法的公开透明。既然商品房内的公共区域不可或缺，且其面积摊入各家各户的分配制度短期内也难以取消，毕竟现在的房产证等都是以总建筑面积为标准的。但长期来看，逐步改革过渡到按照套内实际使用面积计算，也应该被提上议程。

商品房公摊面积不能成为任由开发商玩弄的“橡皮泥”。解决这一问题，公开透明是基本前提。开发商应将建筑面积、套内面积、公摊部位等信息明白公示，充分保障购房者知情权。对于混淆概念、虚假宣传、隐瞒套内面积等情况，有关部门更要加大力度，依法惩罚。

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关键词： 公摊面积 套内面积 建筑面积