21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

4月19日晚间，北京市发布了2022年度第二批次商品住宅用地出让公告，共计17宗土地，土地总建筑规模约175万平方米，将于5月下旬集中成交。

这批地块总起始价约560亿元。包括二三环之间太阳宫的一宗地块，规划建筑面积7.57万平方米，出让起价58.1亿元。

值得注意的是，北京在第二批次的集中供地中采用了“预申请”机制，方便企业提前开展研究决策。

据了解，本次推出的17宗地块有8宗地都是预申请转正地块。所谓的预申请机制，即3月中旬起，北京市规划和自然资源委员会陆续通过预申请公告的形式公布地块信息，如果地块被企业预申请，则顺利进入挂牌环节。

预申请公告包括每宗地的竞争方式、土地合理上限价格及各类竞争内容上限、房屋销售价格查询方式以及相关竞买规则等内容，便于企业提前开展研究，另一方面也可为企业经济测算提供更加精准的数据支撑。

北京地块预申请机制在实际操作中也进行了优化，减轻企业资金压力，鼓励市场主体积极参与竞买。当前最新规则为：一是参与预申请的企业竞得本宗地后，在成交后30个自然日内缴纳全部政府土地出让收益和50%的土地开发建设补偿费，剩余土地开发建设补偿费延长至地块成交后4个月内缴清（具体缴纳时间以相应合同、协议约定时间为准）；

二是对于参与了预申请，且参加宗地竞买但最终未竞得宗地的企业，退还预申请保证金及利息；

三是宗地接收多家竞买人参与预申请，参与的竞买人在竞得土地后享有同等权利。

合硕机构首席分析师郭毅表示，土地预申请中“延长土地开发建设补偿费缴纳时间”的举措，能够让开发企业的资金得到更好的流转。“特别是在地块拍出后，基本上四个月的时间就可以进入首期开盘的状态，这时开发商能够取得一定销售回款，以此补足资金。所以总体来看，对于开发商而言，‘分期付款’相当于给了土地价款一个杠杆，来撬动整个项目未来的去化，并且也会优化地块利润率的测算方式。”她说。

公告显示，北京第二批次地块将延续此前竞争方式，在明确土地合理上限价格和房屋销售指导价的基础上，结合宗地所在区域市场需求情况，采取到达地价上限后竞现房销售面积、竞政府持有商品住宅产权份额、投报高标准商品住宅建设方案、定高标准住宅建设基础上摇号等竞争方式。在此基础上，北京进一步优化调整了土地上限价格报价单位的确定方式，由原来的在现场按最后一轮同样价格条件下，通过举牌时序先后的方式确定改为摇号方式确定，更加强调市场交易规则的公开、公平、公正。

为了稳定市场预期、增强投资者信心，北京还规定周边市政交通建设初步计划安排随地块出让公告一并向社会公布。

交通便利程度是影响地块货值的重要因素，也是企业进行投资决策的重要考量因素。北京第二批次部分地块试点将周边市政交通建设初步计划安排随出让公告一并向社会公布，以有效降低地块开发的不确定性，促进地块形成有效供应。

关键词： 土地开发 商品住宅 北京第二