记者：张晓兰 编辑：武新

新京报讯（记者 张晓兰）3月29日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的“2022房地产开发企业综合实力TOP500”等测评榜单揭晓。其中，《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》（以下简称“报告”）指出，短期内大部分企业的偿债压力难言改善，随着房地产行业发展逻辑改变，企业需要改变路径依赖，真正回归产品时代。

万科、中海、保利排前三

根据测评研究报告，“2022房地产开发企业综合实力TOP500”排名前三位由万科、中海、保利占据。其中，万科蝉联第一，中海、保利分别名列第二、三位，碧桂园、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、融创中国、金地集团、新城控股分别名列第四位至第十位。

与2021年相比，上述榜单变动率明显变大。其中，TOP10变动率为20%，TOP50变动率为26%。产品品质优秀、财务成本控制良好的房企排名提升明显。规模巨大、流动性出现问题的房企则排名下降较多。

值得一提的是，2021年全年房地产政策先紧后松，房企融资呈现供需端持续收紧的态势。具体到头部房企，2021年TOP50房企融资总额为1.054万亿元，较2020年下降2.34%。分季度来看，2021年第一季度融资额度最高，约有3258亿元；第二季度融资额较第一季度下降了8.76%。2021年下半年，受部分企业债务违约事件影响，融资额继续下降，尤其是第四季度，仅有1713亿元，约为第一季度融资额的五成。

同时，从TOP500房企“三道红线”达标率来看，2021年三季度剔除预收款后的资产负债率达标率略有上升，而净负债率与现金短债比达标率稍有下降。近两年，房企整体偿债规模仍处在高位，偿债缺口对房企短期资金池深度具有不小的考验，从海外债到期余额来看，未来三年房企仍然面临较大的还债压力。

分化格局继续加剧

测评研究报告显示，2021年我国房地产市场逐步告别“白银时代”。政策延续“房住不炒”基调，坚持不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段。同时，在行业规模基本见顶，房企利润空间有限，周转情况提升缓慢的情况下，房企内部分化加剧。

面对前所未有的行业调控，许多房企通过战略收缩、调整组织架构、降本增效来控制成本。为了应对现金流压力，房企纷纷采取多种方式进行补救，以加强市场对自身的信心。

2021年是房地产行业具有历史意义的转折年份，过去的生存方式已越来越无法适应当下的发展节奏，行业急需改变。测评研究报告指出，房地产行业已不再处于仅仅依靠提高市场规模、依赖房价上涨就能实现利润增长的时代了。在存量时代，快速赚大钱的机会越来越少，持续、精细化经营渐成主流。在主业方面，房企需要回归产品本身，精耕细作、持续打磨，寻找新的营销路径，在控制风险的同时兼顾民生保障。在第二曲线上，未来房企需要理性选择赛道，开辟新的利润增长点。

关键词： 房地产行业 研究报告 房地产开发企业