北京青年报记者从北京市住房和城乡建设委员会获悉，为了补齐老旧小区改造工作中的短板，提升改造品质和群众满意度，市住房和城乡建设委联合市发展改革委、市规划自然资源委、市城市管理委、市消防救援总队出台了《关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见》，围绕提高对老旧小区改造工作的认识、坚持党建引领推进改造项目共商共建共治、强化老旧小区改造项目立项等前期工作、提升规划设计水平、强化施工组织管理、强化工程验收和保修工作、强化改造工程监督管理等7个方面，制定了38条举措。其中规定，要建立老旧小区综合整治失信惩戒制度，出现发生安全生产和工程质量责任事故、因施工管理不善引发群访群诉等恶劣社会影响事件等7种情形的单位，两年之内不得承揽老旧小区改造工程项目。

做到“一户一设计”

改造施工前需先拆违先公示

《意见》提出，加强老旧小区改造工程建设组织管理要坚持问需在前，让群众成为老旧小区改造的一员。街道办事处（乡镇政府）要充分发挥群众工作的主体作用，改造前充分问需于民、问计于民，改造内容体现“民有所呼”，项目立项体现“我有所应”。

《意见》明确，设计单位应在设计前进行现场踏勘，重点开展入户调查，全面掌握改造房屋结构、室内外管线布置、改造过程中的可能风险等情况，做到“一户一设计”。要强化设计深度。设计单位要针对屋面、外墙防水、外墙保温施工、弃用垃圾道、上下水改造、消防设施等进行专项设计，加强外墙保温和主体结构连接、顶层外墙保温的收口和防水等重点部位的设计工作，不得简单照搬标准和图集。《意见》特别提出，要坚持公示在前，即设计方案要主动公示业主意愿和共识意愿，多渠道全方位广泛征求小区全体居民的意见。同时，要先拆违再改造施工，街道办事处（乡镇政府）要先进行拆除违法建设、治理开墙打洞、治理地下空间违规使用等工作。

有物业进驻方能参与

老旧小区改造

《意见》提出，老旧小区改造要坚持物业管理在前。只有物业服务企业与服务标准已经确定的小区，方可列入年度改造任务计划。改造工程鼓励专业集成，要统筹推动各类管线改造，协调推动综合整治与管线改造、老楼加装电梯等同步实施。

《意见》明确，街道办事处（乡镇政府）是群众工作第一责任人，是组织和推动拆违工作第一责任人，是老旧小区改造申报第一责任人，是完善社区治理工作的第一责任人。改造工程实施主体作为项目建设单位，应严格落实工程质量安全首要责任，加强建设全过程管理。物业服务企业要提前介入改造管理。

将建老旧小区综合整治

失信惩戒制度

《意见》明确，将建立老旧小区综合整治项目集中资格审查制度。各区要加强老旧小区改造工程招投标的管理，通过年度集中资格审查、集中采购的方式，优选有意愿参与老旧小区整治项目的咨询、管理、设计、施工队伍和涉及安全质量的关键设备、材料，供项目实施主体选用，进一步降低改造工程建设成本，缩短招标周期，确保工程质量。同时，要建立老旧小区综合整治失信惩戒制度。强化施工现场和建筑市场“两场”联动，出现发生安全生产和工程质量责任事故、因施工管理不善引发群访群诉等恶劣社会影响事件等7种情形的单位，列入老旧小区改造失信惩戒名单，两年之内不得承揽老旧小区改造工程项目。

设置“样板间”

接受居民监督

施工安全方面，《意见》指出，改造施工前要探明地下管线状况，防止挖断管线，影响居民正常生活。施工现场应进行封闭式安全防护。建筑物主要出入口搭设硬质水平防护，严禁高空抛物。施工材料集中存放，封闭管理，采取防倾覆措施。合理安排施工时间，最大限度减少噪声污染；对裸露地面进行洒水降尘和覆盖，及时清运建筑垃圾。进出小区的作业人员和管理人员应遵守本市疫情防控要求，服从社区防疫管理。要加强季节性施工管理。建设单位要合理安排工期组织施工，不得要求施工单位盲目抢工。加强雨期施工、大风天气施工和冬期施工管理。

在新房销售中，人们往往会通过样板间提前看到交房后的房屋模样，今后在老旧小区改造过程中，居民也将通过“样板间”，对改造效果有直观的了解。《意见》提出，工程开工前，建设单位应牵头组织编制样板计划，样板工程施工过程中，参建单位要主动接受居民等各方的监督，样板工程施工完毕后，建设单位应牵头组织进行验收。验收合格后，形成样板总结和作业指导书，指导改造工程正式施工。

改造后向居民发放

保修事项告知书

值得一提的是，《意见》指出，外窗工程、上下水改造等老旧小区专有部分完工后，要邀请住户参与分户验收。屋面、外墙、楼道、楼梯间等公共区域改造完工后，在组织完成四方验收的基础上，街道办事处（乡镇政府）应牵头组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表和参建单位，对改造效果进行验收。物业服务企业应当全过程参与老旧小区改造工作。

老旧小区改造后出现质量问题怎么办？《意见》提出，建设单位应当向居民发放保修事项告知书。告知书中应当明确保修范围和保修期限，建设单位在工程质量保修范围和保修期限内对所有权人履行质量保修义务。需要注意的是，保修期限内，经维修的部位保修期限自所有权人和相关单位验收合格之日起重新计算。同时，《意见》鼓励建设单位办理工程质量潜在缺陷保险，保障住宅工程产权所有人合法权益。

关键词： 老旧小区 工程质量 建设单位