7月3日早间，中国奥园集团股份有限公司（简称“中国奥园”）发布公告，披露2021年全年、2022年中期及2022年全年业绩报告。与此同时，境外债务重组也迎来实质性进展。根据中国奥园于7月2日晚间发布的债务重组相关公告显示，中国奥园已与境外优先票据持有人组成的临时小组就境外债务全面重组的主要条款达成协议，境外主要债权人同意重组支持方案并签署重组协议。

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这一系列动作，在业内人士看来，将为中国奥园全面按照港交所复牌指引要求实现复牌交易铺平道路。

中国奥园连发三份财报，去年毛利由负转正

据财报显示，2022年，中国奥园录得物业合同销售额约202.2亿元，合同销售面积约209万平方米；总营业额187.11亿元；毛利由负转正，约为8.41亿元，同比上升107%。在一定程度上缓解了企业流动性困境。

2022年，中国奥园在全国45个城市实现交付面积近209万平方米。截至2022年12月底，中国奥园共拥有267个项目，总土储达3083.3万平方米；同时，其拥有的城市更新项目规划总建筑面积达3155万平方米，规划可售面积约1356万平方米。

受房地产行业深度调整等影响，中国奥园业绩录得亏损，但财报信息显示，其经营基本面复苏态势明显，销售均价也稳步提升。中国奥园在公告里强调“保交付”是重中之重，意在盘活更多受限资金，力保运营稳定。至此，中国奥园已经完成全部的财报披露，为复牌交易铺平了道路。

境内外债务重组顺利推进，有利于改善资产负债表

值得注意的是，中国奥园的境外债务重组也迎来实质性进展。根据中国奥园于7月2日晚间发布的债务重组相关公告显示，中国奥园已与境外优先票据持有人组成的临时小组就境外债务全面重组的主要条款达成协议，境外主要债权人同意重组支持方案并签署重组协议。

根据重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具期限至2031年，14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券，以及16亿美元永续债。

据悉，在境外方面，强制可转换债及永续债发行后预期将作为中国奥园“权益”入账。连同重组方案中的债转股，若重组方案完成，上市公司的净资产将显著增加不低于36亿美元，资产负债率则显著改善，令中国奥园实现轻装上阵。而在境内方面，中国奥园已陆续达成包括公司债和非标的展期安排，其他境内融资安排展期工作也已进入与境内债权人的协商阶段。

业内人士表示，中国奥园顺利推进境内外债务重组，不仅将大幅改善中国奥园的资产负债表情况，加速其复牌的进程，为公司恢复良性经营提供有力支持。同时，这也将极大有利于中国奥园信用修复、品牌提升，有效刺激及提振中国奥园整体房地产业务销售运营。

按复牌指引有序推进，进入复牌冲刺倒计时

从出险以来的表现来看，业内人士指出，中国奥园一直走在保运营、保生产的路上，通过积极有效的措施，节约开支，处置资产，争取尽可能地恢复正常生产经营。

中国奥园方面人士称，当前，房地产销售行情持续下滑，消费者购房信心严重不足。为了确保兑付与交楼，以及应对未来行业形势有可能更加严峻的考验，公司刚刚进行了新一轮组织架构调整，力争以最少资源消耗坚持最长发展时间，最大程度整合奥园的所有资源，精打细算分秒必争，坚持到市场回暖阶段有所作为。

在推进复牌方面，中国奥园方面表示，公司正按照港交所复牌指引有序推进复牌工作，各项工作进展顺利，有信心尽快实现复牌交易，完成保兑付、保交楼使命，引领企业恢复到正常经营状态。据行业数据显示，今年1-6月，中国奥园交付约1.9万套房源，交付面积约235.3万平方米。目前，中国奥园加速保复工、保交楼双百行动，旗下项目均在按计划及进度进行中。

在此背景下，中国奥园如期补发了2021年全年、2022年中期以及2022年全年业绩报告，这也为其全面按照港交所复牌指引要求实现复牌交易铺平了道路。

在业内人士看来，债务重组、年报刊发，都是为了冲刺复牌而做准备。例如，融创在公布债务重组进展后，就先后发布了两份财报，并最终在不到半个月的时间内陆续达成复牌指引要求恢复上市。纵观这几年，成功实现复牌的房企仍然是少数派。中国奥园积极自救，意味着进入复牌冲刺倒计时。

业内人士还指出，中国奥园在财报补发和债务重组方面取得突破进展，一方面，得益于行业政策暖风频吹；另一方面，也离不开中国奥园持续自救力求化债提速与经营企稳，获得众多投资人的支持与认可。同时，逾3083万平方米的土地储备，尤其是粤港澳大湾区优质项目，以及城市更新3155万平方米“存粮”，也为中国奥园加速回归良性发展轨道提供了底气。

也有机构分析师表示，债务重组、财报补发和复牌交易之间存在着相辅相成的良性循环。债务重组能帮助企业梳理整体公司财务情况，以此有助于加速财报审议发布，从而提振债权人、客户等多方对公司的信心，进而有利于复牌后的股价稳定。当下，中国奥园债务重组、财报发布是同时传来的好消息，无论对于房企本身，还是对于行业和市场来说，都释放了积极信号。

“这意味着中国奥园的财务状况已经有所改善，补发财报是复盘指引的内容，说明其还在积极自救，在复牌的路上积极努力。同时，我们也看到中国奥园的债务问题得到阶段性解决，说明中国奥园已经逐渐走出低谷期。”同策研究院研究总监宋红卫表示，但是，值得注意的是，目前，房地产市场下行压力较大，未来的销售状况将决定中国奥园的下一步前景。

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