6月28日，克而瑞物管和中物研协发布2023中国物业服务企业综合实力研究成果，同期还发布了2023中国物业服务企业综合实力研究报告（简称“报告”）。报告显示，从物业行业发展来看，行业增量持续放缓，拐点显现。其中，FM（Facility Management设施管理）市场空间逐步释放，前景广阔。此外，物业企业开始探索城市服务，从传统物企向城市服务商转型是众多企业发展的方向之一。

500强物企加大外拓，第三方项目在管面积占比增至55.1%

报告显示，2022年，500强物企在管面积达172.7亿平方米，均值达到3453.86万平方米，同比增长7.1%。百强物企在管面积达121.2亿平方米，同比增长8.0%，增速略高于500强物企。百强物企在500强物企整体规模中占比超七成（70.2%）。上市物企在管面积达60.6亿平方米，同比增长18.7%。

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同时，500强物企市场份额达46.6%，较上年增加0.7个百分点，2018年至2022年三年市场份额共增加4.0个百分点。百强物企市场份额为32.7%，较上年增加0.7个百分点。上市物企市场份额为16.4%，较上年增加1.8个百分点。

此外，2022年，500强物企、百强物企和上市物企外拓第三方项目在管面积占比分别为55.1%、58.2%和61.5%，较2021年分别增加3.8个百分点、3.1个百分点、1.3个百分点；其在管面积中来自第三方的面积占比均超过半数，百强物企外拓第三方在管面积占比接近6成。企业外拓持续发力，为企业独立性发展提供保障。

其中，多家具有地产背景的物企摆脱对关联房企的依赖，走向相对独立的市场化发展之路。

FM市场空间逐步释放，前景广阔

从行业发展来看，住宅、办公、商业等多业态受到地产影响，土地成交下滑，开工建设量持续下降；公建、学校、医院等业态开工量有限，产业园区物业受政策变化影响开工量保持增长。整体来看，行业增量持续放缓，拐点显现。

在此背景下，报告指出，虽然办公物业服务市场竞争加剧，但物业服务企业正寻求更多路径突破。随着FM(Facility Management设施管理)需求的不断释放，企业或将迎来发展机遇。具体来看，不同规模的企业行政外包率均值60%以上，其中大型企业外包率高达81.5%。自有物业的企业外包率（76.0%）相对租赁物业的企业（61.5%）更高，企业大楼FM外包需求巨大，前景广阔。

从不同类型业务外包情况来看，宴会服务、绿植服务、庆典服务、餐饮服务、后勤设备服务、保洁服务、安保服务的外包率超过80%，这类业务外包需求较大，而房产管理、客户接待、危机管理外包需求相对较小。

FM市场规模巨大，根据克而瑞物管测算，2025年，FM市场规模将达到16811亿元，剔除基础物业服务部分仍超过8000亿元。

从国际巨头设施管理相关收入来看，爱玛客2022财年设施管理服务收入超700亿元，市占率2.6%。而国内企业如万物云、招商积余等企业也已逐步布局，国内企业设施管理服务发展空间依然巨大。

城市服务扩容，城市管家模式下物企更受青睐

报告显示，物业企业开始探索城市服务，从传统物企向城市服务商转型是众多企业发展的方向之一。传统城市服务业务主要局限于环卫，近年来政府财政压力加大，城乡社区环境卫生支出出现下滑，传统城市服务业务下滑。但是，随着政府简政放权的推进，城乡社区管理事务有望不断释放出来，城市服务市场容量增加。从各省市社区支出及城服招标量来看，高能级省市财政预算、市场化程度均相对较高。

从城市服务业务的结构来看，在传统城市服务业务（环卫）上，物业服务企业相对环卫企业而言相对劣势。

从单独披露城市服务收入的几家头部物企来看，2022年，头部物企城市服务的平均毛利率为17.0%，与环卫企业相比，企业城市服务毛利率依然存在一定差距。2022年，新安洁、福龙马、盈峰环境、侨银股份、玉禾田几家头部环卫企业平均毛利率为21.9%，较头部物企城市服务毛利率高出4.9个百分点。

但是，从城市服务新业务（城乡社区事务管理）来看，物业企业存在发展机遇。以深圳为例，已开标的31个“城市管家”项目，中标企业中77%为物业企业，23%为环卫企业。在新业务的拓展上，物业企业相对环卫企业而言具备明显优势。

此外，报告还指出，2022年是机遇与挑战并存的一年，物业企业加速融入基层治理、推动“物业+”多元增值服务、加快数字化转型。在新形势下，独立性、存量、城市/社区治理成为重要的特征和方向。而基础能力、升维能力、精细运营是物业企业在新形势下不断可持续发展的关键，只有不断提升专业能力，才能真正走上高质量发展之路。

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