记者：黄昱HY

广州楼盘。图片来源：黄昱

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在经过2、3月份的短暂回暖后，广州楼市在5月份延续回落行情，再度回归到低迷态势。

首先从最能体现市场真实热度的二手房来看，业内普遍感知5月市场比4月要差很多，买家入市步伐明显放缓。

广州市房地产中介协会发布数据显示，5月广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数和面积分别为8771宗和88.06万平方米，环比下降12.65%和11.93%，同比增长19.74%和19.10%。

一位黄埔区房产中介告诉界面新闻：“5月来看房的客户比4月份少很多，我重点推的一个小区5月只成交了一套房，而4月份的成交数量是9套。”

合富研究院指出，5月广州二手房市场成交环比下降主要受两方面因素影响，一方面是五一假期，一手住宅市场促销及推新力度加大，分流部分客源；另一方面是宏观经济环境对成交产生一定影响，部分需求不算迫切的买家决策时间拉长，“再等等”的心态抬头，成交速度放缓。

一位从2021年开始就关注广州楼市的购房者告诉界面新闻，他想在广州买房的首要目的是保值增值，其次是自住，所以一直都在观望，如今其关注的几个小区房价一路下滑，他更不着急买了，毕竟大家都是“买涨不买跌”。

合富研究院指出，现阶段看，市场成交二手房主要由迫切性刚需支撑。此外业主心态走弱，议价空间加大，超六成业主下调放盘价促成交，降幅集中2-5%。

房价较为坚挺的珠江新城如今也显现出成交疲态。据公开数据显示，早在今年2月，珠江新城二手房成交创下历史新高，共成交135套，3月的数据也较为可观，共成交119套。

但到5月，珠江新城二手房只成交31套，环比下降49%，同比下降了59%，几乎追平历年新低。

克而瑞广佛团队指出，5月珠江新城区域不仅成交量下降，连成交价也有了明显下滑。以热门小区中海花城湾为例，4月成交均价为17.4万元/平方米，5月成交均价为17.23万元/平方米，降幅约为1700元/平方米。

值得一提的是，网签数据一向有所延后，地产专家李茂喆对界面新闻表示，五月二手实际成交在9000套左右，表现好于4月（4月二手实际成交预计仅7600余套），同样好于去年绝大多数月份。

因此，李茂喆认为，大家整体感知市场很差主要由于2-3月相对比较好的市场让大家对后市预期比较高，其次是五一之后市场逐渐呈现下滑趋势，让大家预期开始下降，所以说大家觉得差主要是市场表现低于之前预期。

新房市场同样如此，李茂喆指出，在五一的拉动下，广州5月新房实际成交预计仍有9000套左右，虽然这一表现谈不上很好，尤其是和之前2-3月比较，但是和去年市场相比仍算是高位水平了。

新房实际成交数据与网签数据也存在较大差距，据广州中原研究发展部数据，5月广州新房网签7113宗，环比下跌9%，比去年同期成交上升15%。

虽有五一节点加持，但需求端支持有限，广州楼市的压力警报尚未解除。

广州中原研究发展部指出，5月下半月，随着五一网签、市场热度进一步退去，网签量逐步回落。五一假期之后，开发商整体推货量亦大幅减少，5月中下旬开盘数量对比五一假期、4月中下旬有较明显减少的迹象。

虽然5月新房成交仍能勉强把守7000宗大关，但从中原实时监控以及实地走访情况来看，市场热度明显不及3、4月。

广州中原地产项目部总经理黄韬对界面新闻表示，4月市场表现已经比3月明显回落，5月因为是全年销售冲刺的一个关键月份，所以大家对5月销售预期比较高，但实际来看，5月新房实际销售可能只比4月好一点点，整体表现是低于预期的。

从5月新盘去化来看，市场也承受较大压力。据合景研究院数据，即便是中心区新盘去化效率也仅32%，近郊主力项目稳价走货为主，去化率约20%，远郊市场成交动力不足，去化率下滑至20%以下。

合景研究院指出，经过2至4月份一波购买力消化后，当前“新买家”对市场环境的变化更加敏感，尤其是外围物业受到的影响更大，偏刚需买家的需求目前要靠“更多折扣优惠”方能撬动，而出手“稀缺型物业”（城区优质资产）的买家入市仍然果断。

黄韬认为：“在接下来6、7、8月这样的传统淡季，广州楼市成交预计是会更低的，我们都是有心理准备的，除非有重大救市政策出台，但我个人认为在现在环境下大的政策刺激很难有。”

广州楼市的低迷走势与全国重点城市楼市表现是一致的。

中指研究院数据显示，2023年 1-5月，在低基数下，重点100城新建商品住宅月均成交规模较2022年同期增21.6%，但仍处2016年以来低位。

据初步统计，2023年 5月，重点100城新建商品住宅成交面积环比小幅下降，同比增长约12%。

从各线城市来看，2023年5月，一线、二线、三四线城市商品住宅成交面积同比均增长、环比均下降。环比来看，一线城市成交规模环比下降14.8%，二线代表城市环比下降12.6%，三四线代表城市在部分城市集中网签带动下，环比小幅下降1.6%。

中指研究院指数事业部分析师郭昕昱指出，5月市场延续4月回落行情，前期积压需求释放结束，当前居民收入及就业预期尚无 明显改善，市场调整压力加大。短期来看，在市场企稳恢复前， 需求端政策仍有望继续出台，一线城市有望继续执行“一区一策”。

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