保利和光煦境售楼处

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“小阳春”过后的北京新房市场热度正在快速下降。

根据地产营销人统计数据显示，进入5月，新房成交数量明显减少，从4月周成交约2000套，减少到1000多套。

地产营销人出品人韩乐告诉北青地产，5月份前三周新房成交数据环比4月降低近五成，下降明显，主要原因是小阳春快起快落，前期积压需求集中释放后劲儿不足，新房市场整个二季度都将持续降温。

近日，北青记者走访多个售楼处了解到，购房者观望情绪较浓，面对市场的变化，二季度仅有少数新盘销售情况良好，部分项目积极推出特价房吸引客源。

刚需新盘为热销主力 购房人偏爱性价比

二季度北京市场诞生了一些关注度较高的新盘，阶段性点燃了北京新房市场。

4月20日，朝阳平房和光煦境项目开盘热销28.5亿，官方称当日成交288套，小户型去化迅速。

“实际销售价格基本是在8.5万/平方米的销售指导单价左右。”项目销售人员告诉北青地产，从排卡及销售情况来看，购房人对平房区域的认可度较高，周边置换需求旺盛。

“平房片区临近朝青和常营板块，近几年房价上涨较快，同时新房供应较少，区域内购房人群具有消费实力，积累了比较深厚的改善需求。”合硕机构首席分析师郭毅分析认为。

紧接着，4月26日，昌平朱辛庄越秀·星樾首次开盘成交468套房源，收获了首开售罄的好成绩。

据了解，售罄的是项目期房部分7栋楼，户型以刚需户型为主，包括建面约60平方米的一居室，79平方米两居室，93、96、101、108平方米三居室及127平方米四居室。

朱辛庄是北部购房者关注的重点板块，越秀·星樾地块在拿地时便遭到了开发的争抢，其交通便利，均价6万/平方米左右与周边二手房存在倒挂。近期，上海大华摘得的朱辛庄地块产品也即将入市，增加热门板块新房项目供应。

进入5月，近期新开盘，较为热销的项目有亦庄的丰禾嘉会、石景山越秀天玥、顺义北京城建星誉BEIJING。

“丰禾嘉会单价5万多，北京城建星誉BEIJING单价不到4万，越秀天玥价格稍微高一点单价7.5万，但以小户型为主。可以看到不论从总价还是单价上，这几个卖的不错的项目主要还是面向刚需客群。”地产营销人出品人韩乐分析认为，刚需客群有购房资格，能够凑齐首付资金，无需置换房产获得资金，他们主要考虑产品的位置及性价比，目前市场上这类项目销售情况还不错。

根据某新房渠道公司数据显示，5月1日-16日，新房认购排名前十位的以刚需项目为主。分别为昌平建发城建·文源府、海淀中海富华里、朝阳京投发展·北熙区、房山北京建工·揽星宸、昌平宸悦国际、昌平北清橡树湾、大兴壹品兴创御璟星城、顺义金茂北京国际社区、通州国誉未来悦、大兴西红门橡树湾二期。

改善客户置换难度增加 特价房来引流

与此同时，改善类项目销售难度增加。

购房人周女士告诉北青地产，自己想卖掉丰台的房子，换新房三居室，但是挂了半年还没成交，5月份中介带看明显减少。新房的定金已经交了，再等等会考虑降价卖房。

北青地产从多个售楼处了解到，像周女士这样的卖一买一的购房客户不在少数，大部分改善需求购房者都需要卖房置换。目前市场情况下，会根据实际情况给予客户适当延长付款周期，促进成交。

同时，特价房也是各项目吸引客流的重要手段。据了解，朝阳绿城沁园近期推出了一口价房源，但均为楼层低一些的房源，比如一套3层的123平方米四居室，原总价780万，现总价740万，优惠金额约40万。丰台大瓦窑板块的宸知筑项目一套7层的124平方米三居室，原价940万，现总价880万。

“近期市场上刚需改善类新盘关注度比较高的有金隅望京云尚、平房朝阳玺悦和保利和光煦境、小红门中建星光里。二手房是新房的‘弹药库’，二手房业主没有卖到合理的价格预期，成交速度放缓，预期下降，新房销量也会呈现同步下行。”郭毅表示。

中原地产首席分析师张大伟表示，最近几年北京楼市的高峰期都出现在3月份，很大部分的原因是因为购买学区房的需求井喷，2023年整体市场叠加12月积压需求的释放，所以3月份楼市出现了明显的小阳春。但因为北京和其他城市相比没有出台宽松政策，购房者在高首付的压力下，很难入市。所以整体市场在小阳春后，快速出现了降温退烧。除了少数热点项目外，当下市场热度又回归到了2022年平均水平。

上半年新房供应速度放缓 下半年将迎来集中供应

值得注意的是，今年以来由于土地供应的变化，由原来集中式土地供应，改为了散点式的供应。截至目前，年内新增土地量同比下降明显，上半年新增新房数量减少。

进入6月，土地市场供应明显加快，这意味着三季度、四季度将有大量新房项目集中入市。

“目前看来热销新房仅占到全部新房项目的10%，只有地段优势突出，存在倒挂的项目才有可能会热销。接下来要看政策面有没有松动。”韩乐表示。

业内人士分析认为，目前受到经济大环境影响、二手房市场影响，新房的需求稳定，供应量充足，价格稳定，有购房需求的购房者可以重点关注未来即将入市的地块和项目，下半年新房供应增加后，开发商会加大促销力度，给出更多优惠。

文/张郁唯

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