作者：史然

丽泽板块的卷，从西二环蔓延到西四环，又从西南二环扩展至西南四环，即便四环外的项目也在奢求丽泽板块外溢。

2022年，丽泽板块的新盘有8个，包括懋源·煜泽台、璟廷、璟瑜、北京瑞府、北京悦府、端礼著、君礼著(未开盘，已经开始蓄客)，供应超过2500套。

(资料图片)

然而，真实的供应远不止于此。曾经叱咤风云的老牌项目中海甲叁號院、葛洲坝中国府、懋源璟岳也并未清盘。

丽泽板块新老混战，究竟哪个项目在领跑？哪个项目在滞销？今天，小财带大家看一波网签数据。

端礼著领跑 网签超50%

新盘中成交最高的是端礼著，开盘8个多月，网签率达52.96%。

丽泽板块的部分新盘

端礼著的热销，让同行既羡慕又意外。就产品能力而言，首开+北京建工的组合算不上强强联合，直到中海加入才提升了整体的战斗力。

端礼著工地现场

既然产品力不是最强的，端礼著要在大平层环伺的丽泽板块脱颖而出就得拼其他。抛开“西南二环”、“丽泽金融商务区”等加分项，端礼著在操盘方面也确实下了不少功夫。

环线优势的反面是单价高，一旦户型面积过大，总价也就蹭蹭地上去了。

为控制总价，端礼著把户型面积设置为130平三居、150平四居、180平四居。按照实际的成交均价11.06万/平计算，180平的总价刚好控制在2000万以内。

2000万是北京豪宅市场的分水岭，这在豪宅平层化的丽泽板块同样适用，毕竟更低的总价意味着更多的客群。基数大了，成交的概率也就相对高一些。

实际上，端礼著有明显的硬伤。一方面，配建 2.57万平的“保障性租赁住房”，体量占整个地块的26%，社区的纯粹性遭到不少购房人的质疑和诟病；另一方面，地块东侧临近繁忙的京九线，与铁路线相隔距离仅50米左右，除了噪音还有共振。

但在价格面前，硬伤也不是完全不能接受，毕竟没有一个楼盘是十全十美。其实环线位置越靠内，资产保值增值就越有保障，毕竟二环的房子卖一套就少一套。

煜泽台垫底 网签不到3%

新盘中，煜泽台的成交数据令市场大跌眼镜，开盘8个月网签只有11套。网签率垫底，仅为2.93%。

懋源·煜泽台被称为懋源地产的第三代定制奢居

一直以来，懋源地产都是北京豪宅市场的传奇。开发的项目虽然不多，但红玺台、钓云台却为豪宅市场留下了独有的懋源调性，即坚守产品主义。翻译一下，就是项目周转相对慢。

其实，懋源地产对煜泽台的期望远不只是做好产品这么简单，还承载着开发节奏“提速”的使命。如今看来，产品确实抗打，但开发提速这事儿仍需努力。

懋源·煜泽台的样板间一隅

比起惊讶，市场更想知道“煜泽台这样的产品为何难以热销”，或是“叫好的产品如何才能叫座”。

煜泽台位于西三环到西四环之间，靠近七里庄地铁站，主力户型是225平、229平的五居，按照10.6万/平的单价计算，基本都是2000万+。

对比来看，其他项目的户型仅做到四居。煜泽台卧室数量的增加，意味着总面积及总价的增加，这在无形中提高了购房门槛。

总价2000万+基本属于终极改善，有如此购买力的消费者基本是全北京选房。何况丰台并非最佳之地，朝阳与海淀的某些区域可能更香。

以太阳宫板块的中建玖合府为例，2022年9月19日取得预售证，截至2月20日网签388套，网签率达94.42%，成交均价11.70万/平。

同样是单价10万+的房子，区域不同，命运自然也不同，而东西的差异真是肉眼可见。因此，在西三环到西四环间做超大户型的平层，其实挺冒险，不仅需要勇气，还考验开发商的资金实力。

华润重仓丽泽

在上述的8个新盘中，华润贡献两个，分别是北京悦府、北京瑞府，合计近1200套房。

北京瑞府工地现场

就环线位置而言，两个项目均位于二环到三环之间。其中，北京悦府在南二环到南三环之间，北京瑞府在西南二环到西南三环之间。

北京悦府工地现场

北京悦府位于亚林西板块，城市界面整洁、干净，算丰台较好的板块之一。周边有佑安府、中国玺、昆仑域等高端改善项目，也有万达广场(西铁营店)以及西铁营地铁站加持。

佑安府

京瑞府所在的纪家庙板块相对混乱、破旧，北侧是丰台火车站进出站路段，东南侧200米处有西南郊冷库，南侧和西北侧为广安门回迁小区万柳园小区、万泉寺回迁房。

中国玺售楼处

北京瑞府所在的纪家庙板块相对混乱、破旧，北侧是丰台火车站进出站路段，东南侧200米处有西南郊冷库，南侧和西北侧为广安门回迁小区万柳园小区、万泉寺回迁房。

北京瑞府附近的城市界面

虽然环线位置差别不大，但由于北京瑞府属共有产权房，单价为10.2万/平，低于北京悦府的11.2万/平。

截至2月24日，北京悦府、北京瑞府网签率分别为26.60%、36.18%，后者略胜一筹，这与北京瑞府的价格优势不无关系。

不过，这两个项目的真正看点，其实是180平+的大户型卖得如何。至于华润操盘的真实水准，相信时间会给答案。

“签不动”的尴尬

在遍地都是改善盘的北京，即便是当年被吹爆的中海甲叁號院也遭遇了“签不动”的宿命。2023年，中海甲叁號院交房，目前的网签率是57.12%，准现房销售，啥时候清盘未知。

中海甲叁號院售楼处

随着丽泽板块内卷越来越严重，“签不动”的不只是大平层，还有叠拼、联排、合院等别墅。除了中海甲叁號院，葛洲坝中国府也有叠拼，懋源·璟岳则是联排与合院。

中国府

此外，懋源旗下璟廷、璟瑜也是叠拼产品，与煜泽台的取证时间相差不到一个月，但目前均无网签数据，可见项目销售并不理想。

这类产品的去化速度，其实可以参考懋源璟岳。2018年3月5日取得预售证，目前的网签率是59.80%。

数据背后，很多人想知道丽泽的利好能持续多久？

丰台2017-2035年规划中明确指出，“丽泽金融商务区核心区建设成为第二金融街，打造具有全球影响力的金融发展新区”。

丽泽金融商务区

丽泽无疑是丰台发展的重中之重，这与金融行业不无关系。

西城区政府网的数据显示，2022年，西城区的金融业资产总计达138.7万亿，实现收入合计13569.3亿，两者在全区第三产业中的比重分别为94.2%、58.4%。

因此，金融发展新区被寄予无限厚望，不过建立相对较慢。目前，尽管不少项目仍以丽泽为噱头，试图收割潜在的购房人，但过去几年里，政策利好其实已逐步释放，留给外界的想象力亦越来越少。

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