回顾过去的五年，北京新房市场上有不少热盘登场，不过真正能成为购房者谈资的却不多，比如说海淀神盘西山锦绣府、朝阳华樾国际以及昌平的萬橡悦府。

前两个在此就不过多阐述了，毕竟“城六区”三个字就自带光芒，今天只说最后一个。我们先回顾下项目的时间线，2019年10月份，一期开盘当天劲销617套。二期在次年4月份入市，当天劲销547套，成交金额28亿，6月份，萬橡悦府二期12#，13#14#相继应市加推。

(相关资料图)

萬橡悦府鸟瞰图

项目之所以热销，价格是个关键。2018年，“限房价，竞地价”的限竞房正式入场，与当时的共有产权房、纯商品房形成了三足鼎立模式，这种房源最大的优点就是价格要便宜不少，以萬橡悦府来说，当时项目的价格为54197元，一套89平三居总价483万，周边二手房价格在5.7万左右，价格倒挂约27万！

无独有偶，与萬橡悦府一样，作为北城最后一个限竞房，龙湖云璟刚一入市，同样引发了购房者持续关注，同样价格倒挂让很多码农愿意上车。

龙湖云璟售楼处实拍

但随着时代的发展，如今的市场，限竞房已经不多见了，昌平更是一个都不剩了，所以想靠这点赢，已经变得有点不切实际了。那么，此时除了产品本身的亮点够吸引人外，板块的发展也就成为了关键的加分项。

就拿萬橡悦府和龙湖云璟所处的朱辛庄板块来讲，地铁、产业、教育等多方面因素都是不错的。先说地铁，虽然昌平其他板块也有地铁途径，但和他们不同的是，朱辛庄板块是截止目前仅有的一个双线换乘站，即地铁8号线和昌平线，对于上班族来讲，不仅换乘方便，通勤时间也得到了极大的保证。

至于配套方面，现在的商圈有基础，TBD万科天地和永旺商场已经能承接不少需求，未来几年还会陆续有合生汇和万达广场加持，商业配套的规模往上直接跳一级。同时，在板块内部，不仅引进九年一贯制学校，而且还有幼儿园配套，可谓一步到位。

TBD万科天地

万达广场

而产业方面，朱辛庄-巩华城区域的街区规控已出，地块所在的小区域将被定为科技创新核和科技服务中心。这也意味着朱辛庄将来是一个职住平衡的区域，自身有产业的支持。

板块的好与坏，除了上述讲到的内容可以衡量外，还有就是可以看看开发商对它的态度，越是争抢厉害的，证明越抢手，这是不变定律。就拿北京第五次供地的昌平区回龙观国际信息产业基地CP01-0801-0018等地块来讲吧。

该宗地离我们前文说的萬橡悦府、龙湖云璟不远，在挂牌竞价阶段就已有14次出价，迅速触达土地价格上限33.12亿元和现房销售面积上限45000平方米，最终由越秀拿下，成交楼面价约3.7万/㎡，溢价率15%，销售指导价期房6.2万/㎡、现房6.5万/㎡。

而该宗地的竞得，可以说也改变了目前朱辛庄板块无新房可选的一个局面。当然，有些购房者可能会觉得这又是一个遥遥无期的等待，如果您也是此想法，那焦点君必须要“敲醒”你，因为近期关于这个地块的消息，真是多的数不过来，想入手的小伙伴们，赶紧搬好板凳，做好笔记吧。

根据北京日报消息，作为昌平区今年重点开展的“拿地即实质开工”的第一个试点项目，越秀项目近日取得由昌平区住建委核发的施工准备函，正式入场施工。从土地成交到满足开工条件，仅用了20天。

当然，购房者最为关心的户型，如今也疑似流出，共计4种，分别为建面约75平两居，南北通透格局，南向主卧+客厅，北向独立卧室，入口处有玄关设计，很适合小两口享受甜蜜生活。

三居的话，共有两种，一个是建面约90平米，一个是建面约105平米，从两者设计来看，前者属于早期传统的三居设计，即北向双卧室+南向主卧套房设计，客厅带270度飘窗，此外入口处不仅有玄关，还配有储物间，收纳能力得到提升。

至于后者，属于当下流向的三面宽格局，即主卧套房+客厅+次卧，舒适度得到了改善，厨房采用U型设计，沿用餐客厨一体化，独立玄关、独立家政间。

而四居方面，建面约120平米，可以说是103平米的放大版，南向三面宽尺度有10.3米，双明卫、卫生间干湿分离，北侧儿童房和多功能区未来可以随着人口的增加，合理利用，整体来讲，格局上也更加人性化，

除此之外，项目据说还有50平一居，首付100万出头能上车。当然了，焦点君需要提醒的是，上述这些户型图只是过程稿，并非确认稿，到底项目最终户型图如何，咱们还是给等官宣啊！不过也别心急，据听说户型图预计3月中旬就会发布，所以我们不妨在耐心等待下，最后在偷偷告诉你一个“秘密”，项目有可能在4月底或5月底开盘，如果等售楼处开放，觉得户型、产品OK的话，可要为下一步做打算了。

假如您觉得越秀这个项目节点有点太赶，想在等等的话，也没有问题，根据北京市规自委前段时间发布的2023年北京第一批供地名单来看，朱辛庄板块还将有新地入市。

根据挂牌文件显示，该地块土地面积14652.769平方米，建筑控制规模36631.923平方米，用地性质为R2类纯居住用地，容积率2.5，控高80米，起始价11.3亿。销售指导价6.2万/㎡（浮动5%）。

该地块目前还处于招标阶段，暂未正式开拍，后期到底是哪家房企拿地，您觉得谁的可能性大呢？留言告诉我吧！

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