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作者：郭子源

近期，与“安居”密切相关的房贷利率政策又有了新变化。人民银行、银保监会联合发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。若某城市的新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比均下降，该城市可阶段性维持、下调或取消当地的首套房利率政策下限。

此次调整的关键变量，是首套房利率政策下限，即“底”的变化。在房贷利率的定价机制中，“底”是基础。首先，监管部门在全国层面给出一个“底”；其次，各城市决定在全国“底”的基础上加多少，形成相应的城市“底”；最后，各银行决定在城市“底”的基础上加多少，形成实际的执行利率。根据新政，符合条件的城市可阶段性下调或取消首套房利率的“底”，这有助于较大幅度降低购房者的财务成本。

正确理解新政，要注意“首套房”概念。有声音质疑，下调、取消首套房利率政策下限，是否会导致热钱涌入楼市？对此不必担忧。调整只涉及“首套房”利率，并不涉及二套房，“房住不炒”的定位不会变。新政强调精准施策，大力支持购买第一套住房的刚性需求，稳定市场预期。

正确理解新政，要关注“部分城市”划定。新政不是“大水漫灌”，而是“因城施策”。首先，新政考察某城市的新建商品住宅销售价格，而非存量房产；其次，该价格必须连续3个月环比、同比均下降。由此可见，符合条件的城市数量有限。新政有助于满足三线城市以及部分二线城市的新市民购房需求。

正确理解新政，要把握“动态调整”安排。新政兼具灵活性和稳定性。何为灵活？房贷利率根据房价走势双向、动态调整。需注意，在后续的评估期内，若该城市的新建商品住宅销售价格环比、同比连续3个月均上涨，那么自下一个季度起，该城市要恢复执行全国统一的首套房利率下限。何为稳定？众所周知，虽然房价存在周期性波动，但若形成趋势性波动，即连续3个月上涨或连续3个月下降，通常需要较长时间。也就是说，尽管新政每季度评估房价变动，但多数城市不会触发利率调整的条件，触发条件所需要的时长将远远超过评估周期时长。

接下来，各地要从利长远、促发展的角度出发，科学评估、动态掌握当地的房价变动情况，用足、用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，稳定预期、提振信心，促进房地产市场平稳健康发展。

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关键词： 商品住宅 动态调整 销售价格