天天快讯:香港工商铺成交量创1999年后新低,非住宅物业想靠通关重生
来源:搜狐焦点北京站 发布时间:2022-12-27 09:09:33

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(资料图片仅供参考)

记者 |张熹珑

防疫政策一再放宽让恒生指数已经收复不少“失地”,不过对于楼市似乎作用不大,非住宅物业更是如此。

12月20日,中原工商铺表示,香港今年工商铺总成交量约4138宗,对比去年7010宗按年减少超过四成,且创下1999年后新低;交易金额约771.68亿元(港币,下同),去年同期为1450.19亿元,几近腰斩。

租赁方面,目前暂时录得3897宗,同比下滑25%,创7年新低。今年铺位租赁以餐饮业主导,占约50%,承租楼面以1000-2000平方尺为主。

香港土地注册处数据显示,11月整体工商铺及其他买卖登记量为613宗,按月骤跌39%,创近30个月新低;而月内买卖登记金额也相应减少33%至32.41亿元。在工厦、商厦及店铺三类物业登记均按月萎缩下,加上占比最多的车位更按月急挫近半,而拖累整体工商铺及其他非住宅物业买卖登记量再度失守千宗水平。

工商铺成交量创下1999年后新低

进入下半年,非住宅物业不管是成交量还是交易金额都大幅萎缩。中原(工商铺)董事总经理潘志明表示,今年不利因素比2021年更多,而且工商铺买家以投资者为主,对市况走势比较敏感,不少都先呈观望态度。

自疫情以来,香港非住宅业务成交量及租金均跌至历史新低。根据香港土地注册处,11月非住宅楼宇买卖合约数量为982个,对比去年同期1830个大幅下滑超过四成;买卖合约价值为43.66亿元,去年同期为117.15亿元,不到同期的四成水平。

即使在不断传出通关消息的12月也未见好转。截至12月15日,本月累计261宗非住宅物业注册,较11月同期的350宗减少约25.4%,交投量仍在下滑。

香港非住宅业务成交量及租金均跌至历史新低 图片来源:香港土地注册处

如果说住宅物业反映的是整体居民的购买力,那么工商铺等则是零售业、工商业活力的指标。

上半年来,由于第五波疫情,不少商家被迫停业甚至关门,当地零售业曾负增长。在放开社交距离措施、发放消费券的刺激下,前10月香港零售业总销货价值合计相较去年同期仍有0.7%的下跌。

本地消费力带动有限,缺乏外来游客,不少零售商家未能熬过第五波疫情,通过出售物业套现重整资产组合。例如9月葵涌的葵德工业中心有多个物业同时被出售,包括1座地下、1楼全层和2楼7个单位,其原业主为“扒王之王”创办人。

截至12月15日,香港商铺市场今年共有约1052宗铺位买卖,较去年1742宗大跌39%;涉及买卖总额约288.24亿元,按年跌39%,反映铺位投资者入市意欲低。

由于消费者信心下跌,短期内零售市场表现将持续疲弱,莱坊预计今年零售街铺租金将下跌最少15%。

12月22日起,港府进一步放宽社交距离措施,包括撤销食肆等表列处所人数上限、取消酒吧等场所快测要求,以及在公众娱乐场所、麻将天九、体育场所的户外范围等允许饮食。

“工商铺的业绩表现跟防疫政策是最直接相关的。下半年以来,香港本地已经陆陆续续放开了,它的本地需求已经是逐步释放。现在的关键就是内地的需求能不能释放出来。”地产经济学家邓浩志告诉记者。

业界将通关视为谷底反弹的关键因素。中原工商铺提到,如果全面通关,相信工商铺首先受惠,预计明年商铺市场首季成交量重上250宗,全年预测约1750宗,交投量反弹超五成;铺租有望反弹,其中核心区升幅料约30%,民生区则平稳至上升约15%。

“现在的确市场很差,但还有一部分还在扛着,所以还没见底,但是也离底部很接近了。是否到达转折点,我相信就是在两地通关的放开。如果还不能通关的话,香港的零售业复苏还是比较有限。”邓浩志认为。

工厦市场也持续降温,今年至今共有2421宗成交,涉及金额368.92亿元,同比分别下跌41%及37%;工厦租务则维持约8000宗左右。由于工厦市场的门槛相对写字楼和工商铺要低,售价比较平稳,因此波动比其他两者小。

不过,由于施政报告提出多项利好措施支持旧式工厦发展前景,具有升值潜力的工厦预计会继续受资金追捧,中原工商铺预测明年工厦买卖升近5成至3600宗,尺价则回落约10%。

写字楼空置率刷新高

虽然港府于9月底开始放宽入境检疫措施,仍未给写字楼、工商铺交投带来起色。近年来不少企业已经习惯灵活办公模式,对租用写字楼需求减少,导致市场供求逆转。

今年以来,香港写字楼市场共665宗成交,对比2021年锐减约50%,为三年来最少;成交金额共181.16亿元,同比下跌41%,创2003年后新低。写字楼租务方面目前有5149宗,同比减少两成,而租金平均下跌约5%。

中原(工商铺)写字楼部董事陈雁楼指出,今年写字楼买卖超过一半为价钱千万以下的三四线商厦,指标商厦全年仅有14宗成交。他称现时为“缓慢熊市”,消磨投资者入市意志;价钱方面,买家出价审慎,普遍以该商厦的历史高价“打6折”为指标。

写字楼空置率节节上升,多次突破历史新高。根据利嘉阁工商铺数据,由于有新商厦落成,整体甲级写字楼市场空置率由9月底10.5%升至10月底的11%,租金则进一步下跌,其中甲厦租金按月跌0.6%。

高企的空置率让业主举步维艰,只能通过下调租金甚至是售价留住客户。11月,港岛区租金从高位大幅下调,吸引一些早前撤离的租户考虑重返核心区。

香港差饷物业估价署数据显示,私人写字楼租金今年有所降温。2020-2021年,租金指数分别为241.7、233.4(1999年为100),今年10月份为226.9。

私人零售业楼宇租金指数和售价指数也在下滑,10月份分别为162.8和509.7,2021年分别为172和543.4。

莱坊发布的《香港每月物业市场报告》指出,预计在全面放宽边境限制之前,甲级写字楼业主更愿意提供灵活的租赁条款,并进一步调低租金,以应对即将推出市场的新超甲级写字楼供应。直至今年年底,预计港岛写字楼租金会由当前水平再进一步下降3%至5%。

写字楼空置率刷新高 图片来源:中原工商铺

不过,在港岛、九龙和新界三区中,还是属九龙的租金为“重灾区”。第三季度,三区租金分别为1254元/平方米、1068元/平方米和1214元/平方米。九龙这一租金返回2009年水平。

作为香港商厦空置楼面之冠,目前九龙湾甲级写字楼空置率已超过20%,加上未来数年仍有数百万尺供应即将登陆九龙东,或将进一步拉低区内租金。

“由于早年内地投资者是支撑写字楼市场的支柱,此次疫情的出现,令未来数年的落成量远超单靠本地企业可吸纳的程度。”中原工商铺研报指出。

未来几年香港写字楼市场将进入供应高峰,除了九龙东等新型地区,中环等传统商业区内租务竞争也越发激烈。与此同时,今年美国进入加息周期,共加息七次,累计加息425基点,香港也随之迎来近四年首次上调最优惠利率。

12月15日,香港金管局宣布将基准利率上调50个基点至4.75%,导致供款成本上升,进一步降低投资意愿。

中原工商铺认为,对九龙区而言,九龙东商厦落成量将在明后两年步入高峰,加息不但会成为投资者入市的最大障碍,对发展商亦将是一大考验。

“要短期内180度反转并不现实,唯有寄望胶着状态不要持续太久。”中原工商铺指出。

和九龙、港岛市场颓势相反的是,新界正迎来发展时机。

自北部都会区概念提出以后,加上香港特首李家超发布首份《施政报告》中强调成立督导委员会和咨询委员会推进北部都会区建设发展,新界西北发展前景看俏,不少开发商也趁机提前部署。

现下,由新世界发展部署的机场航天城项目建设进展加速,当中三栋甲级写字楼已经落成,定位分别针对大湾区业务、健康医疗服务及财富管理,提供的单位面积达到1696-33868平方尺不等,目前已吸引超过20家国际及跨国企业签订租约。

另一处位于元朗的朗一广场则发展商信并推出写字楼部分招租,意向平方尺租金约为20元起。

两个坐拥北部都会区地理优势的项目招租反应热烈,无疑成为工商铺热点,新界北部或许也将成为内地企业进驻的“热饽饽”,发展出跟其他两区不同的更加多元化的租户模式。

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关键词: 土地注册处 去年同期 发展前景

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