北京警方去年6月出台了“公共户”新政，让以往买卖二手房滞留户口无法迁出的难题有了救济途径，也让迁户纠纷的司法审判结果出现了新变化。西城法院审理的首例涉“公共户”迁户纠纷判定，对于卖家确实无法迁走的户口，买房人拒不申请迁往“公共户”，还要扣着迁户保证金不给，违反了诚信信用和公平原则，须向卖房人支付迁户保证金。

买二手房为防户口滞留

【资料图】

迁户保证金成“杀手锏”

2019年1月，霍女士看中了王先生出售的一套位于西城区的住房，以400万元的价格买下。在房屋买卖合同中，双方对卖家迁出户口的义务进行了约定。如果王先生逾期不迁出房屋内全部户口，需要按照每日万分之五的标准赔偿违约金。除此之外，双方还签订补充合同，约定400万房款中的35万元作为迁户保证金，待王先生迁出全部户口之后再支付。

在约定违约金的同时，还要扣一笔迁户保证金是目前二手房交易时的惯例。早些年，买卖二手房基本都是用违约金来对卖方迁户责任进行制衡。因为二手房总价较高、滞留户口时间较长等原因，在因迁户问题引发的房屋买卖纠纷中，买房人动辄索要十几万甚至几十万元违约金的情况比比皆是。

但根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。因此，在滞留户口没有对买房人落户、上学等造成实际影响的情况下，司法实践中经常会对买卖双方约定的违约金进行调整。法院判决卖房人承担的违约金存在远低于合同约定的情况。

正是因为高额违约金很可能得不到全额支持，迁户保证金才应运而生。它更像是买房的一种“尾款”，不像违约金一样可以被“调整”，只有在卖方迁出全部户口的条件达成后才会支付。

35万元的迁户保证金几乎占了王先生卖房总价的10%，着实不是个小数目。在与霍女士签约后，王先生迅速将自己与儿子的户口迁走，就怕出现违约。可他万万没想到，在霍女士落户时，竟然发现房子里还遗留有两个陌生人的户口！虽然霍女士落户并没有遇到障碍，但因为这两个户口滞留，她拒绝向王先生支付迁户保证金。

自己住了多年的房子竟一直趴着别人的户口，王先生也有点蒙。他随即联系了当初卖房给自己的“上家”。谁知，这俩户籍人员也并非“上家”的家庭成员。在这套房子被多次易手的过程中，两个户口其实一直都存在。

王先生不甘心吃哑巴亏，以未按照合同约定迁出全部户口为由起诉“上家”，索要37万余元违约金，并要求卖家迁户。

最终的结果如前文所说，卖家也迁不走户口，法院对违约金作出调整，只判决赔偿王先生5万元。

王先生转回头来又将霍女士起诉，以自家户口均已迁出，滞留户口并非其家庭户口为由，要求霍女士支付35万元迁户保证金。

但是，按照双方的合同约定，王先生只有将房屋内原有户籍全部迁出，才符合支付迁户保证金的条件，而王先生也确实没做到。2019年6月，法院判决驳回了王先生的诉讼请求。

因为自己对滞留户口无能为力，拿不到35万元的迁户保证金，王先生也只好自认倒霉了。

“公共户”新政出台

迁户纠纷出现大反转

2021年6月，也就是在王先生败诉两年后，北京市公安局发布了“公共户”新规。全市每个户籍派出所原则上设立一个非农业“公共户”，接收暂不具备市内迁移条件的本辖区非农业户口人员落户。房屋所有权人可以申请将滞留户籍人员迁入“公共户”。

王先生由此看到了解决两年来悬而未决的难题、拿回迁户保证金的希望。

在看到新闻的当天，王先生就给霍女士发了消息，告知她依据北京警方的新政策，霍女士完全可以申请将滞留户口迁入“公共户”，彻底解决双方的纠纷。

让王先生始料未及的是，他不仅没有得到霍女士的回复，还被对方一纸诉状告上西城法院，以王先生一直没有将房屋内户籍全部迁出为由，索要45万元违约金。

王先生也不甘示弱，出示了聊天记录，证明已经告知霍女士具备了迁户出口的条件。如今，他同意从35万元户口迁出保证金中扣除5万元作为违约金，反诉要求霍女士向他支付剩余30万元。

王先生已经为索要迁户保证金提起过一次诉讼并败诉，时隔两年又提出反诉，是否属于重复起诉不能再审理是此案首先要解决的一个程序问题。

对此，承办法官徐澜涛认为，“公共户”政策的出台属于发生了新的事实，因此王先生的起诉并不属于重复诉讼。

在法庭上，徐澜涛法官向霍女士询问是否向派出所申请过迁户？“只是问了一下，没有交材料。”霍女士答。“那给你们一定时间，去派出所申请一下。”徐法官提出了要求。

能否迁户是判断保证金是否该支付的前提，法官的要求关乎案件的结果。但经法院核实，截至此案判决前，公安机关都没有收到霍女士提出的申请。

“迁户保证金的目的是将涉案房屋中原有户籍迁出，王先生确实已经无法继续履行迁出户口的义务，而霍女士作为房屋产权人则可以依靠‘公共户’政策将滞留户口迁出。”徐澜涛法官认为，霍女士明明有能力迁户却不申请，并以此为由不同意返还户口迁出保证金，违反了公平原则及诚实信用原则。

另一方面，王先生作为卖房人没能按照合同约定迁出房屋中全部户口，确已构成违约。不能因为霍女士没有申请迁往“公共户”，就免除王先生的违约责任。因此，法院根据案件具体情况，酌定王先生应向霍女士支付违约金5万元。

最终，西城法院判决，扣除5万元违约金后，由霍女士向王先生返还户口迁出保证金30万元。霍女士不服提起上诉，二审法院维持原判。

“公共户”是救济途径

卖家迁户义务不能转嫁

王先生一案的审判结果是否意味着，有了“公共户”，二手房买卖中的迁户义务就转移给买房人了呢？事实上，已经有卖房人在诉讼中提出了这种观点。

在西城法院审理的另一起涉“公共户”迁户纠纷中，买房人陈先生购买的房子遗留了卖房人亲属的户口，他向派出所申请迁往“公共户”也因为卖房人与亲属有纠纷而暂时未能解决。陈先生因此起诉卖家索赔20万元违约金，并要求拿回委托第三方监管的20万元迁户保证金。

卖房人童先生表示，亲属拒绝迁户他也没有办法迁走。在“公共户”政策出台后，滞留户口迁出义务应由现产权人陈先生履行。

但是法院的判决并没有支持童先生的意见。法院认为，双方签订的房屋买卖合同中，卖房人承诺在一定期限内办理完成户籍迁出手续。而且，童先生卖房时，房屋内在册人口都是童先生及其亲属，因此迁户的义务必然是卖房人应该履行的。

“公共户政策是针对产权人在滞留户籍无法迁出的情况下，为产权人增加的一种救济途径，并非是给买房人创设的义务，也不能因此将卖方应承担的迁户义务转嫁给买房人。”徐澜涛法官表示，在王先生一案中，判决霍女士支付保证金的原因并非是认定霍女士没有履行迁户义务，而是在王先生积极协调迁走滞留户口，甚至通过诉讼要求“上家”迁户仍然无能为力的情况下，霍女士有能力申请迁往公共户却不作为，还不同意支付迁户保证金，违反了诚实信用和公平原则。

王先生一案并非个例，伴随着“公共户”政策施行，有些与王先生经历相似，无法迁走滞留户口的卖房人又来起诉买家，索要迁户保证金。“公共户”政策真的会逆转此类诉讼的结局吗？今后买房再约定迁户保证金是不是就没有意义了？

对此，徐澜涛法官认为，不是“公共户”政策出台了，以前因滞留户口没有支付的迁户保证金就一定要给卖房人。如果买房人通过“公共户”迁走了滞留户口，达到了迁出全部户口的目的和条件，那么迁户保证金自然就应该支付。但现实中仍然不排除有产权人提交了申请，但依然没能迁走滞留户口的可能。在这种情况下，户口全部迁出的条件未能达成，迁户保证金仍然不具备给付条件。因此，买卖二手房时约定迁户保证金，对于督促卖房人履行房屋户口迁出义务仍然有作用。

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关键词： 西城法院 合同约定 的情况下