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万周

北京市住建委和市市场监督管理局日前联合发布了新版《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本。其中，新版《北京市物业服务合同》中明确提出，物业公司可以对拒不交纳物业费的业主依法提起诉讼或者申请仲裁，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。(7月17日《北京青年报》)

当前，伴随物业管理矛盾的凸显，业主拒交物业费的纠纷日渐多发。面对业主拒交物业费造成的经费紧张和管理不便，一些物业公司便以停电停水停气等为要挟，逼迫业主就范。虽然这种简单处理方式能对部分拒交物业费的业主起到震慑作用，但却始终无法摆脱合理不合法的尴尬。鉴于此，新版《北京市物业服务合同》对此果断叫停，并引导物业公司通过提起诉讼或申请仲裁等方式维护自身合法权益，是对物业公司催交物业费不当行为的依法纠偏，无疑有助于让物业费的催交规范在法治轨道上。

物业公司作为企业，并非行政执法部门，以停电停水停气等方式要挟业主交纳物业费，显然是逆法而行，有必要对物业公司这种自我授权的“执法”行为依法进行纠正。同时，从水电气的供用合同关系来看，物业公司没有供水供气的资格和能力，小区业主不可能直接与其签订水电气供用合同，而是另行与水电气主管部门形成了水电气供用合同关系。是否要对业主停电停水停气，显然是水电气主管部门职权范围内的事情，与物业公司无关。物业公司为了方便自己催交物业费，将本不属于自己拥有的停电停水等事权，作为要挟业主按时交纳物业费的“杀手锏”，无疑是越俎代庖式的乱作为。

更重要的是，在法律地位上，业主与物业公司是平等的民事法律主体。产生拒交物业费纠纷后，物业公司对拒交物业费的业主给出具有“执法”意义的停电停水停气等处罚，是擅自拔高自身法律地位的违法行为，已明显僭越了法律底线。

因此，就催交物业费而言，物业公司的正确做法是应根据双方签订的物业管理合同，就物业费的按时交纳先行通知催促，在催促无果后，再通过申请仲裁或提起诉讼等方式维护自身合法权益，而不能固执地认为自己有理，就任性地对拒交物业费的业主施出停电停水停气等“杀手锏”。否则，就有可能把自身置于法律风险中，造成业主追究法律责任的被动局面出现。

退一步讲，假设仲裁裁决或司法裁判对拒交物业费的业主给出了停电停水停气等处罚措施，但由于停电停水停气等处罚措施关乎执法权的行使，物业公司也只能依法申请具有执法权的相关部门执行停电停水停气等处罚，才能与法治相向而行地让停电停水停气等处罚措施成为督促业主交纳物业费的辅助手段。

不可否认，物业公司有权对拒交物业费的业主给予惩罚，但基本前提是不能与法治背道而驰。新版《北京市物业服务合同》明令禁止物业公司对拒交物业费的业主停电停水停气，要求物业公司通过申请仲裁或提起诉讼等方式维权，是对规范物业费催交程序给出的法治指南。物业公司要以此为基本遵循，严格按法定程序催交物业费，避免出现不利后果。

关键词： 物业公司 提起诉讼 物业服务合同