证监会3月18日发文透露，正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，更好发挥公募REITs的功能作用，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济发展。目前，证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见；同时，正会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。

业内人士认为，此次证监会发文释放积极信号，公募REITs市场有望进入高效、高质量发展阶段。

抓紧制定扩募规则

2021年6月，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着公募REITs试点正式启动。目前已有11只公募REITs产品上市，市场运行平稳，流动性和价格发现机制总体较好，符合试点预期。

公募REITs试点不是完成时，而是进行时，市场规则在不断创新和完善中。目前，证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。

中国证券报记者获悉，上交所正在紧锣密鼓做好扩募业务的技术准备工作，积极引导有扩募需求的REITs做好扩募资产筛选，尽快推动扩募项目落地，并已深入调研北京、上海等多地10多家保障性租赁住房企业，将统筹推动优质项目开展试点工作。

“扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。”证监会指出。

平安证券研究所固收首席分析师刘璐表示，公募REITs扩募是海外成熟市场REITs的一个重要机制，有利于优化投资组合，更好发挥管理人的专业能力，更好服务实体经济，通过收并购实现进一步的价值增长。

在中金基金相关人士看来，存量REITs扩募并不断吸收优质资产可以实现多方共赢。首先，原始权益人可实现盘活优质存量资产和新增项目投资的投融资良性循环；其次，基金管理人可通过扩募适时收购资产，优化投资组合、分散风险，实现管理赋能下的价值增长，提高单位基金可分配现金流，使得投资者可以分享基金长期现金流增长和流动性改善。最后，市场关注度和参与度的提高将对REITs定价和流动性起到进一步正向支持作用，并将资本市场的定价传导至更广泛的基础设施与不动产市场，体现REITs定价“锚”的作用，形成促进市场活跃、规模增长的正向循环。

推动保障性租赁住房公募REITs落地

在扩充REITs基础资产范围方面，证监会提出，抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

据深交所相关业务负责人介绍，深交所通过线上线下等多种方式对接深圳、北京、广州、重庆、厦门等城市的保障性住房租赁企业，力争推动保障性租赁住房REITs项目平稳落地。

“目前，深交所会同深圳人才安居集团、深圳市创新投资集团有限公司已基本完成保障性租赁住房资产梳理、REITs产品方案论证、政策探讨等前期准备工作，预计很快将进入正式申报阶段。”深交所相关业务负责人表示。

“这是市场‘千呼万唤’的产品创新。一方面，能帮助投资者拓宽投资范围、分享租金收益；另一方面，为保障性租赁住房引入社会资本，将助力房地产行业实现长期平稳健康发展。”刘璐称。

在川财证券首席经济学家、研究所所长陈雳看来，上市交易的REITs具备良好流动性。传统不动产投资对资金量的需求较大，保障性租赁住房REITs的出现，将在丰富投资品类角度对优化基金投资组合做出一定的贡献。

试点资产的落地并非一蹴而就。国泰君安资管REITs团队告诉中国证券报记者：“对于保障性租赁住房REITs在试点工作中面临的难点和痛点，监管层前期也与市场各参与机构进行了深入沟通。相信后续相关政策的正式出台有望针对性地解决市场参与各方关注的问题，促进保障性租赁住房REITs项目申报的常态化，有力助推保障性租赁住房REITs的成功落地。”

目前，公募REITs试点资产类型呈现多样化发展趋势。除产业园、高速公路、仓储物流等传统基础设施资产以外，低碳能源、水利设施、新基建、保障性租赁住房等契合国家政策导向，助力碳达峰、碳中和及落实民生工程保障等有利国计民生的资产类型也将成为重点推进方向。

关键词： 基础设施 投资组合 良性循环