孔海丽 北京报道

2015年首次提出租购并举以来，支持租赁住房的顶层架构近年来相继完善，刚刚过去的2021年更是被称为“中国住房租赁市场极其重要且具有标志性的一年”，政策的定调、细化、推进，使得行业完成了从顶端到微观的全面构建。

土地政策、金融财税政策、市场监管政策等多管齐下，致力于扶持和完善住房租赁特别是保障性租赁住房“投、融、建、管、退”的商业闭环，并积极引导和鼓励多元化市场主体参与行业建设和发展，充分调动市场的积极性。

租购并举的大背景下，住房租赁行业也被认为迎来了新的发展机遇。如何充分发挥市场主体的积极性和创新性，进一步满足广阔的租住需求，呈现出的是一片新蓝海。

但住房租赁又是个极其需要沉淀的领域，投入大、回报周期长、运营压力重、非常考验服务能力。资本炒作最盛之时，市场乱象频出，盲目扩张的浪潮退去之后，留下来的企业更需要厘清生存与发展的平衡，才有望以多年积累的投资、开发、运营和管理能力，在多元化住房租赁体系中发挥作用。

基于这样的背景，21世纪经济报道近日专访了我爱我家集团副总裁、相寓总经理刘洋，就住房租赁的新发展模式和企业的生存逻辑展开思辨。作为深耕住房租赁领域近二十年的“老兵”，刘洋经历过行业最初的荒芜，也在市场最喧嚣的时候带着相寓走过沉浮。

刘洋认为，紧扣“保障民生”的主线，支持住房租赁的宏观政策越来越坚定，也为行业带来了暖风。

“在租购并举的大格局之下，住房租赁行业是民生保障型行业里的一支不可或缺的力量。安居乐业，先安居而后乐业，保障和改善新市民的居住环境，成熟的机构化经营企业可以有效推动租购并举格局的发展，作为市场链接的纽带，是多层次供给体系的必要组成部分。”刘洋说，住房租赁企业在盘活供给存量、保障居住体验起到重要的作用，成熟的住房租赁企业会通过数字化能力建设、数字化工具的运营，不断迭代提升运营质量与服务水平。

另一方面，探索新的发展模式意味着“看长”和“行稳”。刘洋认为，与居住紧密相关的房地产行业近年来经历了深度变革，房地产开发企业中高杠杆、高周转的模式已经难以为继，产业结构转变进入关键期，房地产从开发模式向服务模式的转变愈发明显，无论是开发型房企还是租赁住房企业，都需要“看长”，更需要“行稳”。

具体到长租企业本身的生存逻辑，刘洋认为当今企业的发展要根植于市场需求洞察，“想客户之所想”，要依托大数据及数字化能力建设，“利企业运营之器”，完善产品矩阵提升客户服务体验及企业运营能力，“超客户之所需”。

长租企业的规模扩张曾出现过极端案例，两家长租企业在比拼加价收房的过程中两败俱伤。刘洋对于规模的观点是，企业最重要的“内核”是稳定、持续且有效的核心能力建设，而非盲目追求“表象”一些浅层指标的提升。

关于未来竞争格局，刘洋认为，市场化依然会成为住房租赁行业的供给主体，机构化企业在市场供给中的位置会进一步提升和加强，整体市场会以规模性机构化企业为主力，个性化产品作为补充，形成多元稳定的组成结构。

新发展模式

《21世纪》：2021年12月，中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

如何理解“探索新的发展模式”？加快发展长租房市场对于长租行业意味着什么？

刘洋：自2015年中央经济工作会议首次提出“租购并举”和2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来，支持租赁住房的宏观政策越来越坚定。

从原来的廉租房、公租房到共有产权房，政策一步一步在完善，去年又明确了保障性租赁住房，致力于解决新市民、青年人群体的住房问题。

探索新的发展模式，我理解应该包括两个层面，一方面是开发型房企原来的高杠杆、高周转模式行不通了，需要去金融化、防风险，需要进行产业结构的转变，不能只挣快钱、短钱，从关注短期收益转变为打造企业长期核心基础能力建设和价值体现。

另一方面，房地产从开发模式向服务模式的转变是一个大趋势，但是行业转型需要时间，行业上下相关产业链极其长，我们需要耐心一些来观察。

但十分确定的一点是“保障基础民生”，这是非常明确的主线。在租购并举的大格局之下，长租企业是民生保障型行业里的一支重要力量。成熟的长租企业，恰恰是推动租购并举的有效力量，是多层次供给体系的一环，企业长期积累的运营能力或许可以用于保障性租赁住房的运营，这些都是有益探索。

未来长租行业的发展区域也会有变化，可能逐步从北上广深一线城市逐步向强二线城市扩展。

生存逻辑

《21世纪》：过去几年，长租市场曾有过辉煌时刻，房企和资本争相入局，但这本质上是一个“慢生意”，需要大量的前期投入、专业化长期运营，才能获得最终的正循环。也有多个长租企业负责人曾公开表达过行业鱼龙混杂、利润微薄等问题。长租企业的业务逻辑是什么样的？怎么平衡“慢和快”的关系？

刘洋：住房租赁企业本质是服务行业，同时也是民生行业，帮助新市民、青年人实现安居，是时代赋予住房租赁企业的使命。长租企业致力于解决居民在购房之前的安居问题，我们面向的是刚需群体，需要从根本上了解消费者需要什么，先要满足消费者最核心的基本要求。

“想客户之所想”，要依托大数据及数字化能力建设，“利企业运营之器”，完善产品矩阵提升客户服务体验及企业运营能力，“超客户之所需”。

另外，这是一个需要长期投入的行业，企业最重要的“内核”是稳定、持续且有效的核心能力建设，而非盲目追求“表象”一些浅层指标的提升。

我认为，“看长”“行稳”的初心很重要，经营理念保持理性，不设单一优先指标，不盲从，不跟风，遵循经营原则和经济规律，踏实走好每一步，将政策与经营结合到实处，从客户需求出发，真正体现企业价值。

越是行业喧嚣和浮躁的时刻，越要冷静判断，厚积薄发，重视优质资产，调整产品结构，才能为后续更健康的发展留下充分准备。

长租公寓的发展布局将与此前有所不同，供给端正在告别传统中介模式，进入多元化运营探索转型的关键时期，服务变得越来越重要。

对于企业本身来说，“慢即是快”，能够慢慢打磨出包括委托、装修、租住、家政服务和家居产品等在内的公寓服务生态体系才是需要关注的部分，并且需要注重优化品牌服务质量，提升用户的服务体验。

未来竞争格局

《21世纪》：决定长租企业未来竞争格局的是哪些关键能力？

刘洋：租赁机构化、专业化运营是未来行业发展趋势，且在帮助业主提供专业的管理服务，为租客提供规范的租后服务方面，均已得到验证。

机构化和专业化运营包括对管理标准、产品结构、租后服务等各业务链条进行优化改造，通过数字化的能力建设提升管理效率等。

市场化依然会成为住房租赁行业的供给主体，机构化企业在市场供给中的位置会进一步提升和加强，整体市场会以规模性机构化企业为主力，个性化产品作为补充，形成多元稳定的组成结构。

此外，长租企业还需要具备几点关键能力，一是对市场要有深入理解，二是要有“看长”“行稳”的决心，三是要有深厚的能力建设和长期的投入。“在这样的基础上，围绕居住生活的大场景做创新性外延，探索更多可能性。”

未来，能力输出也会变得愈发重要，比如把管理能力和系统能力输出出去，用自己的所积累的市场资源与经营经验推动行业发展。

《21世纪》：相寓接下来的发展战略是什么样的？还会有哪些新的探索？

刘洋：一方面是空间和地域的拓展，未来将从纯一线城市逐步向强二线城市加大业务量，寻找新的可能性。

二是在产品结构上的拓展，围绕着居住生活场景去迭代和升级，推出个性化租住产品，来满足消费者多种需求。

三是加大轻托管业务。相寓轻托管模式向第三方提供品牌、系统、产品运营支持，目前位于深圳市光明区的轻托管项目已正常运营，具备快速复制推广的条件，也落户了天津市滨海高新区城市更新项目与智能智慧产业联合加速基地。

蓝领公寓和运营业务也是方向。除了公寓的运营以外，相寓也在尝试园区的生活配套规划运营。

同时，相寓会持续坚定数字化能力建设与投入，以数字化工具赋能企业运营效率及服务水平的不断升级。

（作者：孔海丽 编辑：张伟贤）

关键词： 租赁行业 发展模式 租赁企业